| 관리처분 계획
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Ⅰ. 관리처분계획의 의의
관리처분계획은 조합원이 출자한 재산권의 평가방법, 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준 등을 말한다. 관리처분계획은 사실상 재건축조합의 조합원들이 취득할 건축물 및 대지지분이 얼마인지, 나아가 재건축종료 후 부담하여야 할 건축비 등의 부담금이 얼마인지, 그리고 정산 받을 금액은 얼마인지를 가늠할 수 있는 가장 중요한 기준이 된다.
그런데 과거에 재건축사업의 관리처분계획은 법적으로 의무사항은 아님에도 대부분의 조합이 대부분 내부적으로 시행하여 왔고 도정법 시행후에는 시장등의 인가를 받도록 의무화 되었다.
Ⅱ. 분양신청
1. 분양공고 및 분양신청(도정법 제46조)
가. 분양공고
사업시행자는 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 21일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 토지등소유자에게 통지하고 해당지역의 일간신문에 공고하여야 한다. 분양신청기간은 30일 이상 60일 이내로 하되 20일의 범위내에서 연장 가능하다.
나. 분양신청
분양을 받고자 하는 토지등소유자는 분양신청서에 소유권의 내역을 명기하고 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 또는 환지예정지증명원을 첨부하여 사업시행자에게 제출하여야 한다.
2. 분양신청을 하지 아니한 자등에 대한 조치(도정법 제47조)
사업시행자는 조합원이 분양을 신청하지 아니하거나, 분양신청을 철회한 자. 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 자에게는 해당된 날부터 150일 이내에 현금으로 정산하여야 한다.
정산금은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장.군수가 추천하는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술 평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다.
3. 관리처분계획의 인가(도정법 제48조)
가. 인가
사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 기존의 건축물을 철거하기 전에 관리처분계획을 수립하여 시장.군수의 인가를 받아야 하며 관리처분계획을 변경.중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만 경미한 사항 변경은 제외된다.
나. 관리처분계획의 내용
○ 분양설계
○ 분양대상자의 주소 및 성명
○ 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
○ 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
○ 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
○ 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
○ 현금으로 청산하여 하는 토지등소유자별 기존의 토지.건축물 또는 그밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법
○ 정비사업 시행으로 인하여 새로이 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도가 폐지되는 정비기반시설의 명세
○ 보류지등의 명세와 추산가액 및 처분방법
Ⅲ. 관리처분계획의 기준
○ 종전의 토지 또는 건축물의 면적.이용상황.환경 그밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다.
○ 분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다.
○ 1세대 2이상의 주택을 소유한 경우에는 2이상의 주택을 공급할 수 있으며 2인이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 다만 투기과열지구에서는 1세대 2인이상의 주택을 소유하더라도 2이하의 주택을 공급하여야 한다.
○ 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다.
○ 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다.
○ 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되 당해 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 우치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정할 것
○ 1필지의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 할 것. 다만 다음의 경우 1주택을 공급할 수 있다.
-새로운 부대.복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대.복리시설의 가액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다)을 곱한 가액보다 클 것.
-기존 부대.복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대.복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관드으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것.
-새로이 공급받는 부대.복리시설의 추산액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것.
○ 건설교통부장관이 주택수급의 적정을 기하기 위하여 국민주택규모의 주택의 건설비율을 75%이하의 범위 안에서 정하는 경우에는 그에 적합하게 할 것.
○ 과밀억제권역에서 300세대 이상의 주택을 건설하는 경우에는 주택중 세대당 전용면적 60㎡ 이하인 주택의 수가 20%(20% 이상의 범위 안에서 시.도 조례가 따로 정하는 경우에는 그 비율로 한다)이상이어야 한다. 다만 주택재건축정비사업조합의 조합원에 분양하는 주택은 기존주택의 규모까지로 할 수 있다.
Ⅳ. 재건축사업의 국민주택규모 건설비율에 관한 기준(건교부2003.9.5)
1. 시행근거
건교부장관이 주택수급의 적정을 기하기 위하여 국민주택규모의 주택의 건설비율을 75% 이하의 범위 안에서 정하는 경우에는 그에 적합하게 할 것.(도정법시행령 제52조제2항제3호)
2. 대상
수도권정비계획법의 규정에 의한 과밀억제권역에서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 경우
*과밀억제권역, 서울특별시 전역, 경기도의 대부분의 시지역, 인천시의 대부분 지역
3. 적용의 제외
2003.9.5 전에 사업시행인가를 신청한 재건축 사업, 다만 사업시행인가 신청이 반려되는 경우에는 적용 대상임.
4. 기준
○ 300세대 이상의 주택 건설시
-전용면적 60㎡ 이하 규모의 주택 20% 이상을 건축
-전용면적 60㎡~85㎡ 규모의 주택 40% 이상을 건축
○ 20~300 세대의 주택 건설시
-전용면적 85㎡이하 규모의 주택 60% 이상을 건축
○ 조합분양분을 기존평수 이하로 건축하는 경우로서 일반분양 주택을 모두 국민주택 규모 이하로 재건축하는 때에는 위의 기준을 적용하지 아니함.
Ⅴ. 관리처분계획의 공람 및 인가절차
1. 절차
관리처분계획 인가서류 30일 이상 공람 → 시장.군수는 30일 이내에 인가여부 결정하여 사업시행자에게 통보 → 인가 내용을 지방자치단체의 공보에 고시 → 분양신청자에게 관리처분계획의 인가 내용을 통지
2. 인가고시후 토지, 건축물의 사용등
관리처분계획인가 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자.지상권자.전세권자.임차권자 등 권리자는 이전고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만 사업시행자의 동의를 얻은 경우에는 그러하지 아니하다.
Ⅵ. 주택의 공급
○ 사업시행자는 재건축사업의 시행으로 건설된 건축물은 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다.
○ 사업시행자가 입주금(계약금.중도금 및 잔금을 말한다)의 납부방법.시기.절차,주택공급방법.절차 등에 관하여는 주택법 제38조의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 범위 안에서 시장.군수의 승인을 얻어 사업시행자가 이를 따로 정할 수 있다.
○ 사업시행자는 주택을 공급하고 남은 주택에 대하여는 공급대상자외의 자에게 공급할 수 있다. 이 경우 주택의 공급방법.절차등에 관하여는 주택법 제38조의 규정을 준용한다.
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작성자 :
운영자
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2004-04-27 11:08:12
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