| 신탁등기
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Ⅰ. 신탁등기의 내용 및 필요성
1. 신탁등기의 내용
신탁등기는 재건축사업의 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 조합원 소유로 되어 있는 대상 토지 또는 주택 등 신탁재산을 일정기간 동안 사업시행자인 조합에게 관리처분하게 하는 것이다. 신탁등기를 하면 실질적인 소유권은 조합원이 갖고, 형식적인 소유권을 조합에게 신탁한 것이 된다.
신탁등기는 조합원 상호간의 권리를 보호하고, 사업을 원활하게 추진하기 위해 시행한다.
조합은 신탁된 조합원의 재산권을 재건축사업시행 목적에 적합하게 행사하여야 하며, 재건축사업이 종료되면 즉시 신탁을 해지하고 조합원에게 반환해야 한다.
수탁자(조합)는 위탁자 겸 수익자(조합원)와 신탁 계약서에 명시된 재산과 관련된 신탁목적 범위 내에서 권리를 행사할 수 있으며, 이를 벗어난 경우에는 위탁자인 조합원이 신탁계약을 해지할 수 있다.
2. 신탁등기의 필요성
주촉법에 의한 재건축사업 추진시에는 모든 조합에서 권련 규정이 없음에도 신탁등기를 하였다. 그 이유는 조합원의 대지지분의 변동에 따른 배분과 일반분양자들에게 대지지분 배분 및 소유권이전 등기시 분양계약서 작성 등의 문제가 가장 큰 사항이었으나 도정법시행 이후 기존의 재개발사업과 같이 재건축에도 관리처분계획승인 및 이전고시 절차를 거치므로 그러한 문제들은 해결 가능하게 되었다.
그러나 재건축은 재개발과 달리 재산가치가 크며 다수 조합원들의 재산권을 일체로서 관리.처분하는 데 어려움이 많으므로 앞으로도 법적인 다른 장치가 생기지 않는 한 신탁등기의 필요성은 지속될 것이다.
3. 신탁등기의 성질과 효력
조합정관 내에 신탁등기에 관한 규정이 명문화되어 있을 경우에는, 재건축조합이 신탁등기 의무를 이행하지 않는 조합원을 상대로 재건축 사업시행 지역내의 조합원 재산권에 대하여 조합명의로 신탁하여 줄 것을 청구할 수 있다. 이 경우 조합원들은 조합의 청구에 따라 조합에게 그 소유의 주택을 신탁목적으로 소유권 이전 등기절차를 이행할 의무가 있다.
실제로 대법원에서도 '재건축조합의 조합원은 조합의 재건축 사업 목적 달성에 협력할 의무가 있고, 조합정관상 그 의무의 하나로 규정된 현물출자 의무는 조합의 재건축 사업의 원활한 수행을 위하여 신탁목적으로 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무를 포함하고 있다'고 판결했다.
또한 대법원은 '집합법에 의하면, 소정의 구분소유자의 경우 그들이 가지는 대지 사용권은 전유부분의 처분에 따르게 되어 있고, 그 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없게 되어 있는데다가 재건축사업은 재건축 지역 내에 있는 주택의 철거를 전제로 하는 것이어서, 조합원은 주택부분의 철거를 포함한 일체의 처분권을 조합에 일임하였다고 보아야 한다'고 정의했다.
따라서 조합원들은 대지사용권 외에 전유부분에 대한 소유 명의도 재건축조합앞으로 신탁하여 줄 의무가 있으며, 재건축조합에게 주택에 관하여 조합설립인가로써 조합정관의 효력이 발생한 날짜에 신탁을 원인으로한 소유권 이전등기 절차를 이행할 의무가 있다.
Ⅱ. 신탁에 따른 권리관계
1. 강제집행의 금지(신탁법 제21조제1항)
신탁의 등기.등록 등 공시방법을 갖추고 있는 신탁재산에는 수탁자 개인의 채권자나 다른 신탁재산의 채권자가 강제집행하거나 경매할 수 없다. 만약 이러한 제한에 반해 신탁재산에 강제집행하거나 경매할 때는 위탁자와 그 상속인.수익자.수탁자는 이의 신청을 할 수 있다.
2. 신탁의 종료(신탁법 제55조)
재건축사업에 있어서는 사업이 완료되어 그 목적을 달성하였을 때, 그 신탁을 해지할 수 있다.
3. 신탁종료 후의 신탁재산의 귀속
재건축조합이 청산절차의 단계에서는 조합원들이 부담하여야 할 건축비용을 납부하거나 또는 청산금을 지급받는 절차가 진행되게 되고, 이 청산절차에서 조합원 앞으로 소유권보존등기 및 소유권 이전등기가 경료되게 되는데 이때 묵시적인 신탁해지가 이루어지게 된다.
4. 조합에 대한 조합원의 권리(소유권이전등기청구권)보전처분
가. 채권자들이 조합에 대한 조합원의 권리를 대상으로 보전처분을 신청하는 경우
○ 채권자가 초합원으로부터 소유권이전등기청구권을 양도받은 경우
○ 조합원이 장래 취득하게 될 부동산을 미등기전매로 취득하였을 경우
나. 처분금지가처분
조합원의 소유권이전등기 청구권 대상으로 신청
다. 가압류 신청
조합원에 대한 금전채권을 보전하기 위하여 소유권이전등기청구권에 대하여 신청
그런데 대개의 경우 채권자는 재건축조합원이 조합에 대하여 소유권이전등기청구권을 가지고 있음을 전제로 조합원을 채무자로, 조합을 제3채무자로 하여 보전처분을 신청하고 있지만, 재건축한 건물이 직접 조합원 명의로 소유권보존등기가 되는 경우도 있으므로 문제가 있는 것이다. 즉 신건물에 대하여 조합원 앞으로 소유권보존등기를 하든지 아니면 일단 조합 앞으로 소유권보존등기를 하였다가 조합원 앞으로 소유권이전등기를 하는지에 따라서 보전처분의 인용여부가 달라지는 것이 아닌가 하는 것이다.
법원의 실무관행은 이에 관하여 조합의 규약을 소명자료로 요구하기도 하지만, 대부분 집행의 문제로 보고 일단 재건축조합원의 재건축조합에 대한 소유권이전등기청구권에 관한 보전처분을 인용하고 있다.
Ⅲ. 신탁등기 과정
1. 신탁등기의 시기
통상적으로 신탁등기의 시기는
① 조합설립인가 후 사업시행인가 신청을 준비하면서 하는 경우와
② 사업시행인가 후 조합원이 이주를 개시할 때 이주비 근저당권 설정등기와
동시에 하는 경우가 있다.
그런데 재건축조합의 설립인가를 얻은 조합은 이미 안전진단 등 재건축의 가능성과 필요성의 공적 검증을 받은 상태이기 때문에 가능한한 빨리 신탁등기를 완료할 필요가 있다. 그래야만 조합원들의 채권자나 조합채권자들의 강제집행도 예방하고 반대 조합원들의 고의적인 허위 담보권 설정 등 업무방해를 피할 수 있다.
2. 신탁등기 관련 서류
○ 등기권리증(분실자는 확인서면으로 대체)
○ 주민등록등본 1부(최근 3개월 이내 발급분)
○ 인감도장
○ 인감증명서 1부(용도 : 싱탁등기용, 최근 3개월 이내 발급 분)
○ 첨부서류
-신탁원부(부동산등기법 제123조 및 동법시행규칙 제67조)
-등기원인증서
-주무관청의 허가서(신탁법 제65조의 규정에 의한 공익신탁의 경우)
-대위원인을 증명하는 서면 및 신탁재산임을 증명하는 서면
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작성자 :
운영자
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2004-04-27 11:08:37
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