Ⅰ. 이 주

1. 이주절차
조합과 시공사의 이주계획 및 일정협의 → 조합대의원회 상정/인준(필요시) → 이주계획서 송부(조합원) → 조합원 이주계획서 접수, 일정조정 → 이주확정 계획서 재통보 → 이주비 지급에 따른 채권확보 방안 수립 → 이주비 대여 및 근저당 설정 → 이주비 지급 → 이주

2. 이주비 지급
가. 이주비 지급대상
사업시행으로 철거되는 주택 소유주에 대하여 이주시에 지급한다.

나. 이주비 대여
원칙적으로 주택이 철거되는 조합원은 자신의 부담으로 이주하여야 한다. 그런데 대부분의 재건축조합은 이주비의 지원을 희망하는 조합원에게 시공사와의 약정에 따라 시공사가 이를 대여하도록 알선하고 있다.
시공사가 이주비를 대여할 경우, 시공사는 이주비를 지원받은 조합원의 사업시행구역내 소유토지를 담보로 제공하거나, 이주비 상당액의 대출금 상환이행각서와 약속어음을 공증받고 지원한다.
이주비는 재건축사업계획승인 이후에 대여하는 것이 일반적이나, 도정법 시행이전에는 조속한 사업시행을 위해 사업계획승인 단계에서 이주를 시작하는 경우도 있었다.

다. 이주비 등의 자금차입 방식
(1) 시공사로부터 직접차입
회사내 유보금이 많은 시공사로부터 조합원이 담보(부동산)를 제공하고 자금을 직접 차입하는 방식이다. 즉 시공사는 금융기관에서 개발신탁을 통해 자금 차입규모를 확보하고 조합원의 대출약정과 제공하는 담보를 근거로 금융기관에서 차입하여 조합원에게 제공한다. 이 경우 시공사가 제공하는 무이자이주비의 이자는 도급금액에 포함하여 계산하며, 유이자분에 대해서는 시공사가 금융기관에 이자를 매월 부담하고 조합원 입주정산시 조합원으로부터 원금과 이자를 받아 금융기관에 원금을 갚는다.
그런데 이 방식은 현재 국내 건설회사의 여건을 고려할 때 현실적으로 어려운 상태이다. 더구나 금융기관의 개발신탁제도가 폐지되어 사실상 활용이 불가능한 실정이다.

(2) 조합원이 시공사의 보증으로 금융기관에서 차입
이 방식은 주택은행 및 시중은행에서 보편적으로 이루어지는 자금대출방식으로, 조합원은 조합으로의 부동산신탁설정 전에 부동산담보를 제공하고 금융기관에 대출을 신청한다. 그리고 시공사는 무이자이주비의 금융이자에 대해 대리지급을 약정하는 방식이다.
이 방식은 자금의 차입과 상환절차가 간단한 반면 유이자이주비 부분의 이자는 매월 조합원이 직접 납부하여야 하는 번거로움이 있으며, 이자의 납부지연으로 종종 경매가 진행되는 경우가 있다.

(3) 조합이 시공사의 보증으로 금융기관에서 차입
이 방식은 재건축사업에 필요한 경비(운영자금, 이주비, 토지구입비 등)를 시공사에서 차입하지 않고 금융기관의 사업성판단에 의해 조합원의 부동산담보만을 제공하고 자금을 차입하는 방식으로 일종의 프로젝트 파이낸싱(project financing)이라고 하겠다. 특히 이 경우 자금 재원이 시공사가 아니기 때문에 시공사와 연관된 비리를 줄일 수 있다.
그러나 국내 금융기관의 성격과 프로젝트 파이낸싱에 대한 이해부족으로 제대로 활용되지 않고 있으나, 앞으로 본격적인 건설사업관리제도(CM제도)가 도입되면 널리 사용될 것으로 예상된다.

라. 이주비 지급시 구비서류
◦ 이주비 지급영수증
◦ 금전소비대차 계약서
◦ 위임장(건물멸실 관련)
◦ 각서(건물멸실 관련)
◦ 근저당 설정 관련서류 등

마. 이주비 대여시 주의사항
◦ 이주비는 전세 계약서 확인후 실제 이주하는 날에 지급해야 한다.
◦ 실무상 시공회사가 이주비를 대여할 때 대여금 중 일정금액을 무이자로 대여하면서 이주기간을 초과하는 경우에는 무이자부분에 대하여 초과일수 만큼 이자금리를 적용하도록 단서규정을 두고 있는 경우가 많고, 이에 따라 건물명도 및 이주지연으로 손해를 입은 재건축조합이 이주를 지연한 조합원을 상대로 손해배상청구소송을 제기하는 사례가 있기 때문에 유의해야 한다.
◦ 부채상환비는 조합원과 근저당 채무자가 다를 수 있으므로 해당 금융기관에 확인하고, 부채상환비가 조합원의 다른 용도에 쓰이지 않도록 직접 금융기관에 상환하도록 한다.
◦ 건교부의 표준규약에서는 소수 조합원의 이주의무 불이행으로 인한 사업지연 등 다수 조합원의 피해를 초래하는 경우를 대비하여, 이주지연으로 인하여 발생하는 모든 손해를 당해 조합원이 책임을 지도록 하고 더 나아가 그 조합원의 권리물건을 환가처분하여 손해배상금등으로 충당할 수 있도록 하는 규정을 두어 이주지연으로 인한 분쟁을 미리 예방하고 사업을 원활하게 수행할 수 있도록 하고 있다.

Ⅱ. 미이주자 및 세입자 처리문제

1. 미이주자 처리문제
미이주자는 재건축 사업에 동의하여 조합원으로 가입하고도 재건축 추진과정에서 조합에 대한 불만 등을 이유로 발생한다. 이럴 경우 미이주 조합원이 조합원 전체에게 미치는 경제적, 시간적 손실을 법적인 소송을 통해 보상 조치할 수 있는 방법으로는 건물의 명도소송, 처분금지가처분, 손해배상청구소송, 매도청구소송 등이 있다.

<표> 미이주 조합원에 대한 조치

2. 세입자 이주계획
재건축에 따른 세입자 문제는 건물 소유자와 세입자간의 협의에 의하여 자율적으로 이주 대책을 수립한 후 사업승인을 신청하도록 행정지도해야 한다.
다만, 조합설립인가일 이후에 체결되는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다.

Ⅲ. 철 거

1. 건축물의 철거 및 멸실신고 (건축법 제27조제1항, 건축법 제27조제1항, 건축법시행규칙 제24조)
건축물의 소유자 또는 관리자는 그 건축물을 철거하는 경우 철거를 하기 전에 시장.군수.구청장 등에 신고해야 한다. 건축물을 철거하고자 하는 자는 철거예정일 7일 전까지 건축물철거서 및 멸실신고서를 시장.군수.구청장에게 제출해야 한다.

2. 철거절차
철거방안 수립 → 철거용역업체 선정 → 철거 승인요청/승인 → 철거공사 사전점검：전화, 수도, 전기선 폐쇄 → 건축물 철거신고, 비산먼지 발생사업신고 → 민원대비시설 완비 후 철거착수

Ⅳ. 착 공

1. 경계측량
가. 시기 및 절차
경계측량은 공사를 착공하기에 앞서 대한지적공사에 구두로 신청하면, 측량일자를 통보해 준다. 그리고 현지측량이 끝나면 측량성과도를 교부해 준다. 이에 따라 경계명시를 한 후, 경계를 측량한 말뚝을 따라 담장을 두르고 경고문을 붙인 후 착공한다.

나. 구비서류
◦ 토지대장
◦ 도시계획 확인원
◦ 등기부등본
◦ 신청자 인감도장

2. 착공신고
가. 착공신고 시기
착공신고는 건축공사 착공 후 3일 이내에 시행해야 한다.

나. 착공절차
설계사무소와 시방서 및 자재사용 사전협의 → 시방서 및 자재확정 → 기공식 일정 및 방안수립 → 착공계 제출

다. 착공계 제출서류(건축법 제16조, 건축법 시행규칙 제14조)
◦ 건축사 현장조사서
◦ 동별 건축내용서 각2매
◦ 지질전문가 굴토공사설계도서 (지표면 이하 5미터 이상 굴토시)
◦ 공사착공계
◦ 사업자등록증/사용인감계/법인인감증명서/법인등기부등본
◦ 주택건설 사업자 등록증
◦ 지방세/국세 완납증명서
◦ 토지등기부 등본
◦ 현장대리인계/ 자격증 수첩/ 재직증명서/ 이력서
◦ 안전관리자 선임계/ 자격 수첩/ 재직증명서/ 이력서
◦ 건설기술자 보유현황/ 자격수첩/ 재직증명서
◦ 비산분진 발생신고서/ 발생조치내용/ 발생도면

라. 착공시 감리자의 확인사항
감리자는 조합이 제출하는 공사 착공계에 대하여 다음 사항을 검토․확인하고 감리계획서 및 감리의견서를 첨부하여야 한다.
◦ 사업계획내용과 부합되는지의 여부
◦ 현장기술자 자격 경력 및 배치계획
◦ 공정관리의 적정 여부
◦ 각종 품질시험 계획의 적정 여부