Ⅰ. 주택조합의 회계감사

1. 회계감사 도입배경
가. 도입배경
주택조합의 비리예방과 감독을 위하여 주택조합에 대한 회계감사제도가 있다(도정법 제76조).

나. 회계감사 대상
시장․군수 또는 주택공사등이 아닌 사업시행자는 다음에 해당하는 경우로서 비용의 납부 및 지출내역에 대하여 조합원(조합이 구성되지 아니한 경우에는 토지등소유자)으 80% 이상의 동의를 얻지 아니한 경우에는 회계감사시기에 회계감사를 받아야 한다.
◦ 추진위원회에서 조합으로 인계되기 전까지 납부 또는 지출된 금액이 3억5천만원 이상인 경우
◦ 사업시행인가고시일전까지 납부 또는 지출된 금액이 7억원 이상인 경우
◦ 준공인가신청일까지 납부 또는 지출된 금액이 14억원 이상인 경우

다. 회계감사 시기
시장․군수 또는 주택공사등이 아닌 사업시행자는 다음에 해당하는 시기에 주식회사의외부감사에관한법률 제3조의 규정에 의한 감사인의 회계감사를 받아야 한다.
◦ 주친위원회에서 조합으로 인계되기 전 7일 이내
◦ 사업시행인가의 고시일부터 20일 이내
◦ 준공인가의 신청일부터 7일 이내

라. 주택조합의 회계와 비용부담
도정법 제20조에 ‘조합의 비용부담 및 조합의 회계’에 관한 사항을 조합정관에 반드시 포함되도록 규정하고 있다. 따라서 건교부의 표준정관을 참조하여 조합의 회계와 재원 및 경비의 부과․징수에 관하여 조합정관에 규정하여야 한다. 특히 사업추진을 위한 경비 등 부과금의 납부 및 이의 연체에 대한 조합의 처분 등에 대한 규정을 두어 조합원이 이를 숙지토록 하고, 일부 미납으로 인한 다수 조합원의 피해를 방지할 수 있도록 하여야 한다.

마. 회계감사의 세부 내용
회계감사(법정감사, 임의감사 포함)는 재건축조합의 결산서(대차대조표, 손익계산서, 이익잉여금처분계산서, 이에 관련된 각종 부속명세서)가 다음에 설명하는 회계감사기준에 입각하여 작성되었는지를 감사한다. 즉 관계법령, 정관(또는 약관), 회계규정, 예산 또는 총회나 대의원회의 결의 내용대로 집행되었는지를 감사한다.

자금집행과 수입계산에 부정, 오류, 횡령, 불법사항 등을 감사하여야 하는데, 회계감사의 구체적 사항을 예를 들면 다음과 같다.
◦ 예금통장상의 인출과 그 인출시 자금집행과의 시차, 금액의 정당한 목적외 사용
◦ 자금수입(시공회사의 입금, 조합원의 분담금 입금, 차입금의 입금, 분양대금의 입금, 기타 잡수입) 등이 즉시 예금통장에 입금되었는지 여부
◦ 총회나 대의원회에서 결의된 예산대로 집행되었는지 여부
◦ 허위증빙서, 계산상 오류, 예산과목의 불법 전용(대의원회 등에서 결의되지 아니한 것 포함)
◦ 기타 회계상의 조작 등

2. 회계감사인
조합의 회계감사를 할 수 있는 감사인은 주식회사의외부감사에관한법률 제3조의 규정에 의한 감사인이다. 이는 개업공인회계사로서 한국공인회계사회에 주식회사외부감사에관한법률에 의하여 감사인으로 등록된 공인회계사를 말한다.
특히 조합을 감시할 공인회계사는 그 조합과 개인적으로 이해관계가 없어야 한다. 이와 관련 공인회계사법 제22조(직무제한)에 다음 각 호의 1에 해당하는 자는 재무제표 감사를 하거나 증명을 하는 직무를 할 수 없다고 규정하고 있다.
① 자기 또는 배우자가 임원이나 그에 준하는 직위(직무에 관한 사무의 책임있는 자 포함)에 있거나, 과거 1년 이내에 그러한 직위에 있었던 자
② 자기가 그 사용인이거나 과거 1년 이내에 사용인이었던 자
③ 위 ①, ②사항 이외에 자기와 뚜렷한 이해관계가 있어서 직무를 공정하게 행하는데 지장이 있다고 인정되어 대통령령으로 다음과 같이 정하는 자

3. 회계감사 절차
가. 회계감사 결과보고
회계감사를 한 공인회계사는 감사종료일 후 15일 이내에 감사결과를 해당 시장 ․군수에게 보고하고 이를 당해 조합에 보고하여 조합원이 공람할 수 있도록 하여야 한다.

나. 회계감사 결과의 조치
회계감사 결과를 통보 받은 시장․군수는 감사 내용을 검토하고 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정할 때에는 그 내용을 당해 주택조합에 통보하고 시정을 요구할 수 있다.
한편 회계감사 결과를 보고받은 주택조합은 감사결과를 조합사무실에 적어도 3개월 이상 비치, 조합원이 열람할 수 있도록 해야 한다.

다. 회계감사에 대한 조합의 준비 및 대책
평소에 조합의 회계거래는 투명성 있고 사실대로 빠짐없이 장부에 정리한 이후에 결산서를 작성하여야 한다. 이것은 기업회계기준에 준하여야 한다. 특히 조합의 정관 또는 규약이나 조합원 결의 중에 회계에 관한 부분은 더욱 정확하고 타인의 의혹이 없도록 말끔히 정리하는 한편 관련 증빙을 갖추어 후일에 분쟁의 소지가 없도록 하여야 한다. 특히 앞에 설명한 ‘감사대상’에서 흔히 있을 수 있는 감사상의 지적 사항을 참조하여야 할 것이다.
재건축조합의 관계법령이나 조합의 실질적인 내용을 잘 알면서도 그 조합과 특별한 이해관계가 없는 공인회계사(공인회계사법 제21조)와 감사계약을 하여야 법적으로 유효하다. 또한 책임있고 성실한 공인회계사이어야 함은 필수적이다. 특히 감사 이후 어떠한 이해관계자에게도 설득력 있고 분쟁이나 의혹이 없도록 설명을 할 수 있어야 한다.