Ⅰ. 조합원 분양
1. 조합원 분양기준
가. 1조합원 다주택 소유시 공급
주촉법에 의한 재건축 추진시에는 재건축조합원 1인에게 공급할 수 있는 주택은 줕책에 국한 되었으나 도정법 시행 이후에는 조합원 중 1세대가 2주택 이상을 소유시에는 소유 주택 수만큼 공급이 가능한 것으로 변경 되었다.
다만 투기과열지구에서는 1세대 2주택 이상을 소유하여도 2주택 까지만 공급이 가능하다.
한편 토지 또는 건축물만을 소유한 자는 조합원이 될 수가 없으므로 주택을 분양 받을 권리가 없다.
나. 공급의 예외
주촉법에 의한 재건축시 1조합원 1주택 공급 원칙에도 불구하고 다음의 경우 예외적으로 종전에 소유하던 주택 수만큼 공급할 수 있었다. 그러나 도정법에는 예외 규정이 없으므로 다음과 같은 경우에는 각 지자체 조례에 따라 관리처분계획에 해당 내용을 명시하여 관리처분계획인가시 가능할 것임.
◦ 법인이 소속근로자의 숙소 등으로 사용하기 위하여 주택을 소유하고 있는 경우
◦ 임대주택법에 의한 임대사업자가 임대용 주택을 소유하고 있는 경우
◦ 국가 또는 지방자치단체가 관사로 사용하기 위하여 주택을 소유하고 있는 경우
다. 평형배정 및 동․호수 배정
평형 및 동․호수 배정은 조합원 총회 또는 규약에 정한 바에 따른다. 일반적으로 동‧호수의 추첨은 착공하면서 일반분양에 앞서 실시한다.
2. 조합원 분양절차
◦ 사업시행인가 → 분양신청 계획수립 → 조합원 우편통지 및 일간신문 공고 → 분양신청서 접수→ 조합원 분양신청서 접수결과 안내 → 평형 및 동․호수배정
◦ 조합원의 분양신청서는 사업계획승인후 통지된 분양신청기간(30일 이상 60일 이내)내에 신청한다. 분양신청서의 주요내용은 주소, 성명, 희망평형, 인감날인(인감증명 첨부이며 소유 토지 및 건축물에 관한 등기부등본등을 첨부하여 사업시행자에게 제출한다.
Ⅱ. 주택 일반분양
1. 일반분양의 기준
재건축 조합원에 공급하고 남는 초과분에 대하여는 주택공급에관한규칙에 따라 분양하되(주택공급에관한규칙 제3조1항), 20세대 이상일 경우 일반에게 분양해야 하며, 20세대 미만일 경우에는 임의 공급이 가능하다.
2. 입주자 모집절차
가. 입주자 모집 시기 및 조건(주택공급에관한규칙 제7조제3항)
도정법에 의한 주택재건축정비사업의 사업주체가 투기과열지구안에서 주택을 건설하는 경우로서 동법의 규정에 의한 조합원 또는 토지등소유자외의 자에게 주택을 공급하는 경우에는 건축공정이 전체공정의 80% 달한 후에 입주자를 모집할 수 있다. 이 경우 사업주체는 다음 요건을 갖추어야 하며, 전체공정의 80%에의 도달 여부에 대한 판단기준은 건교부장관이 따로 정한다.
◦ 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보할 것
◦ 사업주체가 대한주택보증주식회사로부터 분양보증을 받을 것 또는 당해주택의 사용검사에 대하여 시공권이 있는 등록업자로서 자본금 및 주택건설실적등을 고려하여 시장․군수 또는 자치구의 구청장이 인정하는 자 2인 이상의 연대보증을 받아 이를 공증받을 것. 이 경우 독점규제및공정거래에관한법률 제2조의 규정에 의한 사업주체의 계열회사는 연대보증인에서 제외하여야 한다.
나.입주자 모집 공고안 승인
입주자 모집공고안 승인신청 → 입주자 모집공고안 승인 → 입주자 모집공고 재건축조합이 입주자를 모집하기 위해서는 공개모집을 해야 한다. 이 경우 다름 서류를 구비하여 승인권자의 승인을 받아야 한다.
◦ 입주자모집공고안 / 분양계약서
◦ 주택이 건설되는 대지 등기부등본(신청일 7일 이내에 발행된 것)
◦ 분양보증서 또는 임대보증서, 연대보증의 공증서, 건축공정확인서, 대지사용승낙서(해당자에 한함)
- 사업개요
- 분양가격 산출내역서
- 위치도
- 단지배치도
- 분양대상 동․호수 배치도
한편 상가분양승인신청시에는 다음 서류가 구비되어야 한다.
◦ 모집공고안 1부
◦ 업종배치안1부
◦ 층별, 용도별 면적표
◦ 상가분양계약서1부
◦ 유치원 분양계약서1부
◦ 공정보고서1부
◦ 단지배치도
◦ 각층 평면도1부
승인권자는 승인신청을 접수한 후 5일 이내에 승인여부를 결정하여야 한다. 승인할 경우 그 승인내용을 전산관리지정기관 및 대한주택보증주식회사에 통보해야 한다(주택공급에관한규칙 제8조).
다. 입주자 모집공고
사업주체가 입주자를 모집하기 위해서는 입주자모집공고를 당해주택건설지역 주민이 널리 볼 수 있는 일간신문 또는 당해주택건설지역 거주자가 쉽게 접할수 있는 일정한 장소에 게시공고하여야 한다. 다만 청약예금제도실시지역중 수도권 및 광역시에서 100호 또는 100세대 이상의 주택을 공급하거나 시장등이 투기 및 과열경쟁의 우려가 있다고 인정하는 경우에는 일간신문에 공고하여야 한다.
입주자 모집공고는 최초신청접수일로부터 5일 이전에 다음 사항을 포함하여 공고해야 한다(주택공급규칙 제8조제3항, 제4항).
◦ 사업주체명, 시공업체명, 연대보증인 및 사업주체의 등록번호
◦ 감리회사명 및 감리금액
◦ 주택의 건설위치 및 공급세대수(특별공급 및 단체공급은 별도 구분표시)
◦ 호당 또는 세대당 주택공급면적 및 대지면적
◦ 주택의 공급신청자격, 신청시 구비서류, 신청일시 및 장소
◦ 분양가격 및 임대보증금, 임대료와 청약금, 계약금, 중도금 등의 납부시기 및 납부방법
◦ 대한주택보증주식회사 분양보증내용
◦ 입주자에 대한 융자지원내용
◦ 부대시설 및 복리시설의 내용(주민운동시설의 경우에는 시설의 종류와 수)
◦ 입주자 또는 예비입주자 선정일시 및 방법
◦ 당첨자의 발표일시, 장소 및 방법
◦ 이중 당첨자 및 부적격 당첨자의 처리 및 계약취소에 관한 사항
◦ 입주자의 계약일, 계약장소 등의 계약사항
◦ 입주예정일
◦ 감리대상에서 제외도는 도배․조경․도장 기타 경미한 공사에 대한 입주자의 사전점검방법
3. 일반분양의 절차
① 모델하우스 설계 및 시공
② 모형제작업체 및 카탈로그 제작업체 선정 및 제작의뢰
③ 분양공고 지면확보：모집공고
④ 판촉물 제작의뢰
⑤ 모델하우스 오픈행사준비
⑥ 일반분양 신청서 접수：주택은행 본점 및 지점
⑦ 당첨자 발표
Ⅲ. 복리시설의 분양
주촉법에 의한 재건축사업 시행시에는 복리시설의 소유자는 재건축된 복리시설에 한하여 공급받되 복리시설을 설치하지 않은 경우 예외적으로 주택을 공급받을 수 있었다. 그러나 도정법 시행 이후에는 부대․복리시설의 소유자에게는 부대․복리시설을 공급하되 다음의 경우에는 1주택을 공급할 수 있다.
◦ 새로운 부대․복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대․복리시설의 가액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다)을 곱한 가액보다 클 것.
◦ 기존 부대․복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대․복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것.
◦ 새로이 공급받는 부대․복리시설의 추산액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것.
※ 분양권의 전매
주택의 전매제한 규정이 폐지(1999. 3. 1)되어 조합원은 시장 등의 전매동의를 받지 않고도 전매가 가능하게 되었으며, 매수자는 새로운 조합원으로 가입해야만 한다. 이 경우 매수자는 대지에 대하여 매수자 명의로 소유권 이전등기, 조합원명부 등재 및 사업주체에 분양계약서의 명의변경 등을 이행하여야 하고, 조합은 이 같은 사항에 대해 관할 관청에 변경인가를 신청하여야 한다.
그러나 정부의 부동산 규제 대책의 하나로 재건축 조합원도 2004년 부터는 조합설입인가 이후에는 조합원 명의 변경을 하지 못하도록 할 예정이다.(이미 인가된 조합의 조합원은 1회에 한하여 명의 변경 가능 예정)
또한 투기과열지구에서 일반분양자도 주택공급계약일부터 당해 주택의 소유권이전 등기시까지 분양권 전매가 제한된다.
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