| 완료조치
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Ⅰ. 입 주
1. 입주절차
입주예정일 통보(통상 30일 전) → 입주 통지(사용검사필증 교부 받은 후) → 잔금정산(조합원：분담금 및 대여금, 대여금 이자/ 일반분양자：잔금 및 연체이자) → 입주 → 조합의무 관리개시(주택관리업자 선정)
2. 의무적 관리대상 공동주택(공동주택관리령 제7조)
- 300세대 이상의 공동주택
- 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
- 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택
Ⅱ. 등기절차(도시및주거환경정비등기처리규칙등)
1. 지적이동
조합은 조합원을 대리하여 재건축사업으로 인한 토지의 변동 등에 관한 신고 또는 신청 등의 업무를 행사하며, 대지 및 건축시설 등에 관한 등기를 신청한다.
2. 등기절차
재건축조합은 이전고시가 있은 때에는 지체 없이 대지 및 건축물에 대한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청하여야 한다.
이전고시가 있은 날부터 등기가 있을 때까지 저당권 등의 다른 등기를 하지 못한다.
대지 및 건축시설 중 일반분양분에 대해서는 조합명의로 등기한 후 매입자가 이전등기절차를 이행하도록 하여야 한다.
3. 보존등기：조합원 분양자
가. 등기권리자
조합원의 경우 조합원 개인명의로 보존등기를 한다.
나. 등기기간
준공인가일로부터 60일 이내로 대체로 법무사에게 위임 등기한다.
다. 등기시 구비서류(구청 주택과 및 관할 등기소)
◦ 토지대장
◦ 건축물대장
◦ 소유권보존등기신청서
◦ 등록세영수증(등기소보관용, 구청통보용)
◦ 조합설립인가필증
◦ 조합등록번호부여증명서
◦ 조합정관 사본
◦ 조합원 주민등록등본(조합원분)
◦ 조합등기부등본(조합분)
◦ 도 장
4. 이전등기：일반분양자
가. 등기권리자
일반아파트 및 복리시설을 분양 받은 자
나. 이전등기 신청
보존등기일로부터 60일 이내 또는 보존등기일 이후 잔금처리시 이로부터 60일 이내이다.
다. 등기시 구비서류
◦ 소유권이전등기신청서
◦ 조합용 부동산매도용인감증명서
◦ 조합장 인감도장 날인
◦ 분양계약서 원본
◦ 조합장 주민등록등본
◦ 일반분양자 주민등록등본
◦ 일반분양자 도장
Ⅲ. 정산, 해산 및 청산
1. 정 산
가. 정산의 내용
(1) 공사비의 정산
시공사의 공사비는 일반분양 아파트 및 복리시설 분양대금에서 우선 회수한다. 분양대금이 공사비보다 부족할 경우 도급계약에 따라 조합분담금을 회수한다.
(2) 대여금 정산
① 조합사업비용
일반분양대금이 공사비 및 조합사업비(사업비 이자포함)보다 부족할 경우 조합사업비는 준공 후 정산시점에서 조합원이 분담하여 조합에 납부한 후 조합은 시공사에 환불 정산한다.
② 이주비용 및 개인부채 상환비용
조합원이 정산기간 동안 이주 대여금 및 해당 이자를 개별 정산한다. 그런데 조합규약에 따라 조합이 일괄 이자를 계산하여 정산할 수도 있다.
나. 정산기준 설정
재건축사업 완료 후 정산방법은 기본적으로 조합규약에 미리 정해 놓은 관리처분계획의 기준을 따르나, 합리적인 정산을 위하여 다음의 순서에 따라 처리할 수 있다.
① 각 조합원별 종전 자산가치의 평가
◦ 기존 아파트, 연립주택, 상가 등의 각 조합원별 자산가치를 평가
◦ 층별, 위치별, 평형별로 각각 권리의 형태와 규모가 다른 개개의 권리를 평가하여, 사업시행후의 자산에서 각 조합원이 차지할 권리 등의 산정을 위한 합리적 기준 마련
② 각 조합원별 종전자산의 권리비율의 산정
◦ 각 조합원별 종전 자산가치의 평가액을 각 조합원별 종전 자산가치의 평가합계액으로 나누어, 각 조합원별 종전 자산가치의 비율을 구함
③ 총사업비의 산정
◦ 건축공사비 등 재건축사업을 완성시키는데 소요되는 전체 투입 사업비(직·간접 건축공사비, 이주비, 조합운영비, 인·허가비용 등) 산정
④ 사업완료 후의 전체 자산가치의 평가
◦ 사업완료후의 아파트, 상가 등의 자산가치를 물건의 종류별, 층별, 위치별, 평형별로 산정하여 전체 자산가치를 구함
◦ 이 때 일반 분양분의 아파트와 상가 등은 원가연동제 등 법령에서 정하는 기준에 따라 예정분양가를 추산하여 그 분양수익금을 전체 자산가치에 합산
⑤ 추정 개발이익의 산정
◦ 사업완료 후의 자산가치에서 종전 자산가치와 총사업비를 공제한 금액으로 재건축사업 전체의 개발이익이 됨
⑥ 각 조합원별 권리액 산정
◦ 사업완료후의 개발이익에 각 조합원별 종전 자산가치의 권리비율을 곱하여 구한 금액과 각 조합원별 종전 자산가치를 합하여 구하거나 사업완료후의 전체 자산가치의 평가액에서 총 사업비를 뺀 금액에 각 조합원별 종전 자산가치의 권리비율을 곱하여 구함
◦ 이 금액은 각 조합원별로 사업완료후 자산에서 차지할 권리액임
⑦ 각 세대별 권리의 변환·조정 및 정산
◦ 위의 ① 내지 ⑥의 과정을 거쳐 사업완료후의 자산총액 중 각 조합원이 차지할 권리액과 설정된 권리에 대한 변환 기준에 의한 변환 및 조정을 거쳐 확정된 각 조합원별 사업완료후의 자산가치를 비교하여 과부족은 현금으로 정산
다. 정산 절차
조합에 공사비 미수금액 및 대여금(조합사업비, 이주비, 개인부채 상환비), 대여금 이자 청구 → 대여금 이자 기산일 및 정산기준일 통보：정산에 따른 조합원 분담금 및 개별 대여금(이자 포함 확정) → 조합원에 분담금 및 대여금 환불액 통보 → 공사비 및 대여금 회수 → 근저당 말소 및 입주
2. 해산 및 청산
가. 해산
재건축조합은 준공인가를 받은 날로부터 1년 이내에 이전고시 및 건축물 등에 대한 등기절차를 완료하고 총회를 소집하여 해산 결의를 하게 된다. 재건축조합이 해산결의를 한 때에는 해산결의 당시의 임원이 청산인이 된다. 청산인은 현존하는 조합의 사무종결, 채권의 추심 및 채무의 변제, 잔여재산의 처분 기타 청산에 필요한 사항의 업무를 성실히 수행하여야 하며 이에 관하여 필요한 사항은 민법의 관계규정에 따른다.
나. 청 산
(1) 청산인의 임무(재건축 표준정관 제55조)
◦ 현존하는 조합의 사무종결
◦ 채권의 추심 및 채무의 변제
◦ 잔여 재산의 처분
◦ 그 밖에 청산에 필요한 사항
(2) 청산의 내용
청산 종결후 조합의 채무 및 잔여재산이 있을 때에는 해산당시의 조합원에게 기존의 구분소유권에 비례하여 공정하게 배분하여야 한다.
(3) 관계서류의 이관 (도정법 제81조)
조합이 재건축사업을 완료하였거나 폐지한 때에는 시․도조례가 정하는 바에 따라 관계 서류를 시장․군수에게 인계하여야 한다.
인계받은 시장․군수는 당해 정비사업의 관계 서류를 5년간 보관하여야 한다.
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작성자 :
운영자
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2004-04-27 11:17:45
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