Ⅰ. 세무 일반

1. 재건축관련 제세금 개요
  재건축과 관련된 세금은 크게 사업의 주체인 조합이 내는 세금과 그 구성원인 조합원이 내는 세금이 있으며, 이들 세금은 국세와 지방세에 따라 나뉘어 진다. 조합이 납부할 세금에는 법인세(2003.7.1 이후 조합설립인가)·부가가치세·취득세·등록세 등이 있고, 조합원이 개인적으로 납부하는 세금으로는 취득세․등록세․사업소득(2003.6.30 이전 조합설립인가)·양도소득세 등이 있다.

2. 재건축정비사업조합의 인격구분
   가. (구)주택건설촉진법상의 구분
   주촉법에서는 재건축조합에 대해 법인격을 부여하지 아니하였다. 그러므로 재건축조합의 세법상 법인격은 국세기본법 제13조에 의해서 판단할 수밖에 없었다.
   종래의 재건축조합에 대해 과세당국은 거주자로 보는 단체에 해당하여 소득세의 납세의무가 있는 것으로 보고 있다. 즉, 국세기본법 제13조는 세법상 법인격없는 단체 중 법인세법이 적용되는 단체를 비영리법인으로서 그 설립에 있어 주무관청의 허가 등을 받는 경우로 한정하고 있다고 해석함이 입법취지에 비추어 상당하다 할 것으로, 재건축조합은 조합원에 대하여 분양수익 등의 배분이 이루어지고 있어 이를 비영리법으로 보기 어려울 뿐 아니라 제건축조합에 대한 설립인가는 조합결성에 대한 것이라기보다는 재건축사업에 대한 인가로서의 성격이 보다 강하다고 하겠으므로 재건축조합은 법인세법이 적용도는 법인격 없는 단체가 아닌 소득세법 제1조 및 같은 법 시행규칙 제2조 소정의 거주자로 봄이 타당하다는 것이다.(국심 2002중585, 2002.7.5)

나. 재건축조합의 법인등기
  도정법 시행 이후(2003.7.1일 이후)에 새로 설립되는 조합은 법인으로 하며 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 도정법에 의한 법인으로 설립된 것으로 본다. 즉, 종전법률에 의하여 설립된 법인이 아닌 조합(종전법률에 의하여 준공인가를 받은 조합을 제외한다)은 이법 시행 후 1월 이내에 등기하여야 한다. 그러므로 재건축이 진행 중인 사업장의 경우에 2003.6.30까지 준공을 받지 않으면 법인등기를 하여야 하는 것이다.

   다. 재건축조합의 법인세법 적용 유예
    도정법 시행에 따라 2003.6.30일 현재 준공이 되지 않은 재건축조합은 전부 정비사업조합법인으로 전환을 하도록 되어있었으므로 법인세법이 적용되는 것으로 시행되었다. 그러나 2003.9월 조세특례제한법이 개정(안)에 따르면 2003.6.30일 이전 조합설립인가 받은 조합은 다음의 표와 같이 법인세법의 적용이 유예되었다. 즉, 2003.6.30일 이전에 조합설립인가를 받은 재건축조합은 종전대로 소득세법을 적용하며, 조합의 선택에 따라 법인세법의 적용도 가능하다.

<재건축조합의 납세의무 구분>
구분 : 납세의무
2003.6.30이전 : 소득세 혹은 법인세 선택가능
2003.7.1이후 : 법인세
비고 : 2003.6.30일 이전에 인가받은 조합은 법인세로 신고 가능함.

*조세특례제한법 제104조의7 개정(안) 【정비사업조합에 대한 과세특례】 1항
2003년 6월 30일 이전에 주택건설촉진법(법률 제6852호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제44조 제1항의 규정에 의하여 조합설립의 인가를 받은 재건축조합으로서 도시 및 주거환경정비법 제18조의 규정에 의하여 조합설립의 인가를 받은 재건축조합으로 이 조에서 “전환정비사업조합”이라 한다)에 대하여는 법인세법 제2조의 규정에 불구하고 전환정비사업조합 및 그 조합원을 각각 소득세법 제87조 및 제43조의 규정에 의한 공동사업장 및 공동사업자로 보아 소득세법을 적용한다. 다만, 전환정비사업조합이 법인세법 제60조의 규정에 의하여 당해 사업연도의 소득에 대한 과세표준과 세액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2003. 9. 19 신설안)

<이하생략>

Ⅱ. 세목별 세무해설

1. 사업소득세(2003.6.30이전 설립된 재건축조합에 적용)
  가. 1거주자와 공동사업자의 구분
  재건축조합 자체를 1거주자로 보느냐 혹은 공동사업자로 보느냐에 따라 사업자등록의 형태 및 납부세액이 차이가 있다. 소득세법시행규칙 제2조에 의하면 제건축조합의 대표자 또는 관리인이 선임되어 있으나 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있지 아니한 것은 그 단체를 1거주자로 본다. 이 경우에 명시적으로 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있지 아니하더라도 사실상 이익이 분배되는 경우에는 그 단체의 구성원이 공동으로 사업을 영위하는 것으로 보아 법을 적용한다. 재건축조합을 1거주자로 보느냐 공동사업자로 보느냐에 대해 그 과세하여야 한다고 판시하고 있다.(국심 2002중585, 2002.7.5 국심 2001서2052, 2001.10.9, 국심 2001서163, 2001.8.14)

  또한 조세특례제한법 제104조의7 개정(안)에 따르면 법인세법의 적용이 되지 않는 전환정비사업조합에 대해서는 공동사업장 또는 공동사업자로 보아 소득세법을 적용하도록 하고 있다.
<조합의 성격별 과세형태>
조합을 1거주자로 보는 경우
 ·조합을 하나의 사업자로 보아 소득금액 전체에 대해 누진세율 적용. 
 ·단체의 소득은 그 대표자나 관리인의 다른 소득과 합산해 과세되지 않음.
조합을 공동사업자로 보는 경우
 ·조합의 소득금액을 조합원 각자의 지분에 따라 분할
 ·조합원들은 당해연도의 다른 소득과 합산해 종합소득세를 납부

나. 재건축조합의 사업소득 구분
조합이 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로 보게 되는데 이 경우에 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 10배 또는 5배(도시계획구역 밖의 토지는 10배, 도시계획구역안의 토지는 5배)를 넘지 아니하는 토지를 포함하는 것으로 한다. 또한 상가를 신축하여 판매하는 사업은 부동산 매매업에 해당한다.

   다. 사업소득금액의 계산
       (1)사업소득금액의 계산
사업소득금액은 당해연도의 총 수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제하여 계산한다.

(2) 총수입금액
재건축조합이 주택과 상가를 일반에게 분양하는 사업은 사업소득세가 과세된다. 조합의 총수입금액은 일반에게 분양하는 상가 및 주택의 분양대금이다. 아래의 그림에서 (B), (C), (E), (F)의 분양대금이다.

분양가액이 당초의 출자가액을 초과하게 되어 조합원이 부족액을 현금으로 추가 부담하는 경우, 그 금액은 조합원의 소득금액을 구성하거나 부가가치세법상재화의 공급에도 해당하지 아니하고, 조합원 개개인의 입장에서 보면 기준면적을 초과하는 면적을 취득하는 대가로 납부한 금액은 일종의 추가출자금의 성격으로 보는 것이 타당하다(국심 제99서1036호 1999.12.22 : 같은 뜻)할 것이다.
(심사소득 99-853 2000.10.13)

      (3) 필요경비
재건축조합의 필요경비는 크게 토지가액과 공사도급금액으로 구분된다.

     1) 토지원가
     재건축조합의 소득금액 계산시 일반분양 수입금액에 대응하는 토지가액은 조합원들이 재건축조합에 현물출자와 시기를 토지취득시기로 보아 적용한다. 그러므로 취득가액은 현물출자 당시의 가액으로 하는 것으로서 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조 (개별공시지가)에 의하여 평가한 가액으로 한다(소득46011-21317 2000.11.10).
    소수의 견해로 조합원 무상지분의 일반분양가상당액이 현물 출자한 토지의 시가로 주장하는 견해도 있다. 즉, 무상지분의 일반분양가 상당액은 당해지분에 대한 시가에 가장 근접한 금액이고, 조합과 조합원간에 정상적인 교환가액으로 볼 수 있다는 견해이다. 하지만, 일반분양가 상당액을 토지출자가액으로 보는 견해는 국세심판원에서 받아들이지 않는다.

    2) 토지의 현물출자의 시점
     현물출자시점에 대해서는 여러 가지 주장이 있으나 국세심판원의 입장은 신탁등기시점으로 판단하고 있다(국심99서1612 2000.7.25). 감정평가시점과 신탁등기시점이 차이가 있는 경우에 감정평가액이 현물 출자가액으로 인정받지 못한 경우도 있다(국심 2000중2299 2001.3.21).
    조합의 설립시점(국세청 예규 등) 혹은 입주시를 기준으로 현물출자시점으로 하여야 한다는 견해도 있다. 하지만 신탁법상 신탁관계의 법적 성격을 살펴보면 신탁법 제1조에서 ‘신탁이라 함은 위탁자가 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계로 정의하고 있고, 대법원도 ’위탁자가 수탁자에게 토지의 소유권을 이전하여 당사자 사이에 신탁법상의 신탁관계가 설정되면 단순한 명의신탁과는 달리 신탁재산은 수탁자에게 귀속되고 이로써, 수탁자는 신탁의 목적에 따라 신탁재산을 관리, 처분할 수 있는 권능을 가지게 되는 것‘으로 판시하고 있다(대법원 1993. 4. 27 선고 92누8163 판결 등)
    또한 재건축조합의 조합원은 조합의 재건축사업목적 달성에 협력할 의무가 있고, 조합 정관상 그 의무의 하나로 규정도니 현물출자 의무는 조합의 재건축사업의 원활한 수행을 위하여 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무를 포함하고 있다고 할 것이다. 따라서 현물출자 시기에 대하여 별도의 약정이 없다면 조합원들이 재건축조합에 토지를 신탁등기하는 시점에서 토지에 대한 현물출자가 이루어진 것으로 보아야 한다. 이 때 재건축조합이 당해 토지를 취득한 것이 되므로 소등세법시행령 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 토지 신탁등기시의 정상가액을 토지의 취득가액으로 보아야 할 것이다.

   3) 공사도급금액
   총 수입액에서 일반분양 수입에 대응하는 건축비 상당액은 전체공사도급금액 중 일반분양분에 해당하는 건축비상당액을 안분(按分) 계산한다.

라. 사업소득금액의 분배
  총수입금액에서 필요경비 등을 공제하면 조합의 소득금액이 되고 소득금액의 분배는 조합의 규약이 정하는 바에 따라 각 조합원별 지분비율로 나누어야 한다. 각 조합원의 소득금액은 공동사업자가 과세표준 확정신고서에 공동사업장에서 발생한 소득과 그 이외의 소득을 구분한 계산서를 첨부하여 신고함으로써 결정된다. 이 경우에 대표공동사업자는 당해 공동사업장에서 발생한 소득금액과 가산세액 및 원천 징수된 세액의 각 공동사업자별 분배명세서를 첨부하여야 한다.

마. 세  율
  소득세의 기본세율은 최저 9%에서 36%까지의 4단계 초과 누진세율로 되어 있는 바 그 내용은 다음과 같다.

마. 재건축조합원의 소득세 계산절차요약
            총 수 입 금 액
      (-)  필 요 경 비
----------------------------------
          재건축조합의 사업소득금액
     (+)  조합원의 재건축사업소득을
         제외한 다른 종합소득금액
----------------------------------
          소 득 금 액
       x  세       율
----------------------------------
          산 출 세 액
      (-)  세 액 공 제
      (-)  세 액 감 면
----------------------------------
          결 정 세 액
      (+)  가  산   세
----------------------------------
          총 결 정 세 액
      (-)  기 납 부 세 액
----------------------------------
          자 진 납 부 세 액
----------------------------------

사. 사업소득세의 신고시기 및 납부절차
  재건축조합의 일반분양분 수입시기는 대금을 청산한 날이 된다. 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용·수익하는 경우에는 그 등기․등록일 또는 사용수익일로 한다. 그러므로, 대부분의 조합의 사업소득세는 입주 후 다음해 5월에 신고하게 된다.
  소득세는 개인의 소득을 종합소득·퇴직소득·양도소득·산림소득으로 구분하여 각 소득별로 1년을 단위로 과세하는 세금이며, 이 중 종합소득은 이자소득, 배당소득, 부동산임대소득, 사업소득, 근로소득, 일시재산소득, 기타소득을 합하여 산정한다. 재건축조합의 일반분양사업은 사업소득에 해당하며, 각 조합원의 사업소득은 종합소득 중 하나이므로 각 다른 종합소득과 합산하여 세액이 산출된다. 직장에 근무하는 조합원인 경우 본인의 근로소득과 재건축조합의 사업소득이 종합소득이므로 근로소득과 조합의 사업소득을 합산하여야 한다.

2. 법인세(2003.7.1 이후 설립된 재건축조합에 적용)

   가. 법인세의 납세의무
  도정법 제18조에 의하면 조합은 법인으로 하여야 하며, 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소소재지에 등기함으로써 성립한다.
그러므로 도정법 시행이후에 설립된 재건축조합은 법인세법이 적용된다. 다만, 2003.9월 조세특례제한법의 개정(안)에 따르면 2003.6.30일 이전 조합설립인가 받은 조합은 법인으로 등기를 하더라도 법인세법의 적용이 유예되었다. 즉 2003.6.30일 이전에 재건축조합설립인가를 받은 재건축조합은 종전대로 소득세법을 적용하며, 조합의 선택에 따라 법인세법의 적용도 가능하다.

   나. 법인의 종류 및 수익사업의 범위
재건축조합은 일반분양분의 수익사업과 조합원분양분의 비수익사업이 동시에 존재하게 된다. 조합원 분양분에 대해 수익사업으로 볼 것인지의 여부에 대해서는 한시적으로 2008년까지는 비수익사업으로 보는 것으로 세법개정안이 확정되었다.

*조세특례제한법 제104조의7 【정비사업조합에 대한 과세특례】 2항
도정법 제18조의 규정에 의하여 설립된 조합(전환정비사업조합을 포함하며, 이하 이 조에서 “정비사업조합”이라 한다)에 대하여는 법인세법 제1조의 규정에 불구하고 2008년 12월 31일 이전에 종료하는 사업연도까지는 비영리내국법인으로 보아 법인세법(동법 제29조의 규정을 제외한다)을 적용한다. 이 경우 전환정비사업조합은 제1항 단서의 규정을 적용받는 경우에 한한다. (2003. 9. 19 신설안)

다. 수익사업과 비수익사업의 구분기장
  재건축조합의 일반분양에서 생기는 수익사업과 조합원의 주택 등을 건설하는 고유목적사업에서 생기는 비수익사업을 구분 경리하여야 한다. 구분경리의 대상이 되는 사업 또는 소득에 귀속되는 자산·부채가 개별적으로 파악이 가능한 경우 법인은 이를 장부상 각각 독립된 계정과목에 의하여 구분 기장하여야 한다.
정비사업조합의 수익사업에 속하는 자산과 부채란 일반분양수입을 획득하기 위하여 직접 생산 활동에 공하거나 용역을 제공하는 자산과 수익사업소득을 발생시키는 원천에 직접 또는 간접으로 관련하여 발생하는 부채를 말한다.
  수익사업과 비수익사업에 공통되는 자산과 부채는 이를 전부 수익사업에 속하는 것으로 보며 수익사업의 자산의 합계액에서 부채(충당금을 포함)의 합계액을 공제하여 수익사업의 자본금을 계산한다.
  특정의 수익·비용이 구분하여야 할 사업이나 소득 중 어느 원천에서 발생하였음이 분명한 경우에는 개별익금 또는 개별손금이라 하며 그 발생원천이 불분명한 수익 또는 비용을 공통손금 또는 공통익금이라 한다. 공통손익금은 구분경리의 대상이 되지 아니하여 사업연도 중에는 이를 사업별로 구분하지 아니하고 하나의 계정과목에 합계 기장하였다가 결산시 구분계산의 방법에 따라 수익사업 및 비수익사업에 각각 귀속시켜야 한다.

    라. 총익금
  재건축조합이 주택과 상가를 일반에게 분양하는 사업은 수익사업이다. 즉 조합의 총익금은 일반에게 분양하는 상가 및 주택의 분양대금이다.
조합의 총익금은 아래 표에서 (B), (C), (E), (F)의 분양대금이다.

   마. 총손금
  재건축조합의 총손금은 크게 토지가액과 공사도급금액으로 대별되며, 내용은 다음과 같다.
  (1) 토지가액
  일반분양분에 해당하는 토지의 원가는 일반분양수입에 대한 각 사업년도 소득금액에 대한 법인세에 크게 영향을 미친다.
  재건축조합의 소득금액 계산시 일반분양 수입금액에 대응하는 토지가액은 조합원들이 재건축조합에 현물출자한 시기를 토지취득시기로 보아 적용한다. 그러므로 취득가액은 현물출자 당시의 가액으로 하는 것으로서 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조 (개별공시지가)에 의하여 평가한 가액으로 한다.

  (2) 토지가액
  총익금에 대응하는 건축비 상당액은 전체공사도급금액 중 일반분양분에 해당하는 건축비상당액을 안분 계산한다.

   바. 세율
 법인세 산출세액이란 법인세 과세표준금액에 세율을 적용하여 계산한 금액을 말한다.

과 세 표 준   -   세   율
1억원이하     -   과세표준의 15/100
1억원초과     -   1천500만원 + 1억원을 초과하는 금액의 27/100

   사. 수입시기 및 작업 진행률
  법인세법이 적용이 되면 공사의 진행정도에 따라 매년 일부씩 나누어서 소득이 발생한다. 조합의 아파트나 상가를 일반분양하는 분은 예약매출에 해당하므로 건설․제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출 포함)의 수입금액은 당해 건설등의 계약기간에 따라 다음과 같이 세무 조정한다.
  여기서 계약기간이라 함은 목적물의 건설 등에 착수한 날부터 인도일까지의 기간을 말한다.

   (1) 계약기간이 1년 미만인 경우(계약시부터 입주시까지)
  그 목적물의 인도일 또는 용역제공을ㄹ 완료한 날이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 결산을 확정함에 있어서 작업진행률을 기준으로 하여 수익과 비용을 계상한 경우에는 인도기준으로 세무조정 할 수 없다. 재건축조합의 경우에 일반분양의 주택의 경우 계약일부터 입주일까지 1년 이상의 기간이 소요될 것이므로 입주하는 해에 한꺼번에 수익을 인식하는 방법은 거의 없을 것으로 보인다.

   (2) 계약기간의 1년 이상인 경우
  작업진행률을 기준으로 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다.

   (3) 작업진행률의 계산
  작업진행률에 의한 수입금액 계산방법은 법인세법 시행규칙 제34조에 따라 아래와 같이 산정한다.

-익금=계약금액×작업진행률-직전사업연도말까지 익금에 산입한 금액
*작업진행률=`당해사업연도말까지발생한총공사비누적액/총공사예정비
-손금-당해 사업연도에 발생한 총비용

  참고로 재건축조합에 비치·기장한 장부가 없거나 비치·기장한 장부의 내용이 불충분하여 실제로 소요된 총공사비 누적액을 확인할 수 없는 경우에는 인도기준으로 손익을 계산할 수도 있다.

3. 부가가치세
  부가가치세는 상품의 거래나 서비스의 제공과정에서 발생하는 세금이므로 인격이 개인에서 법인으로 변동(재건축조합만 변경됨)이 되더라도 부가가치세의 산정에는 변동이 없다.
가. 부가가치세 개념
  부가가치세는 상품(재화)의 거래나 서비스(용역)의 제공과정에서 얻어지는 부가가치(이윤)에 대하여 과세하는 세금이며, 사업자가 납부하는 부가가치세는 매출세액에서 매입세액을 차감하여 계산한다.

부가가치세액 =    매출세액    -     매입세액
                (매출액×세울)    (매입시 부담한 세액)

따라서 부가가치세는 물건을 사면서 부담한 세금과 팔면서 다른 사람으로부터 받은 세금과의 차액만을 일정기간별로 계산하여 내는 것으로 결국은 최종소비자가 부담하는 것이기 때문에 소득세와 같이 사업자가 얻는 수입 중에서 내는 세금은 아니다.

나. 일반분양분에 대한 부가가치세 납세의무
  부가가치세법상의 납세의무자는 영리목적의 유무에 불구하고, 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말하며, 이러한 납세의무자에는 개인, 법인(국가·지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다)과 법인격 없는 사단, 재단 기타 단체를 포함하고 있다.
  영리를 목적으로 하지 아니하는 사업자라 할지라도 과세대상인 재화 또는 용역의 공급에 부가가치세를 납부하도록 함으로써 최종소비자에게 전가하여 부담한다. 조합은 일반분양분에 대해서는 최종소비자인 일반분양자에게 부가가치세를 전가하여 부담시키므로 부가가치세의 납세의무가 있는 것이다.

다. 일반분양분에 대한 부가가치세 산정
(1) 매출부가가치세
  재건축조합이 조합원에게 공급하는 주택에 대해서는 재화의 공급으로 보지 않는다. 재건축조합원에 공급하는 부분이 재화에 공급으로 보지 않는다는 부분은 최근 조세특례제한법 개정시 명문화 되었다(조세특례제한법 제104조의7 3항). 부동산 중 토지를 공급하는 것은 부가가치세가 면제된다(부가가치세법 제12조제1항제12호). 또한 국민주택 이라함은 세대당 주거전용 면적이 85㎡(약 25.7평)이하인 상시주거용 주택을 말한다(주택법시행령 제