Ⅱ. 세목별 세무해설

1. 사업소득세(2003.6.30이전 설립된 재건축조합에 적용)
  가. 1거주자와 공동사업자의 구분
  재건축조합 자체를 1거주자로 보느냐 혹은 공동사업자로 보느냐에 따라 사업자등록의 형태 및 납부세액이 차이가 있다. 소득세법시행규칙 제2조에 의하면 제건축조합의 대표자 또는 관리인이 선임되어 있으나 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있지 아니한 것은 그 단체를 1거주자로 본다. 이 경우에 명시적으로 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있지 아니하더라도 사실상 이익이 분배되는 경우에는 그 단체의 구성원이 공동으로 사업을 영위하는 것으로 보아 법을 적용한다. 재건축조합을 1거주자로 보느냐 공동사업자로 보느냐에 대해 그 과세하여야 한다고 판시하고 있다.(국심 2002중585, 2002.7.5 국심 2001서2052, 2001.10.9, 국심 2001서163, 2001.8.14)

  또한 조세특례제한법 제104조의7 개정(안)에 따르면 법인세법의 적용이 되지 않는 전환정비사업조합에 대해서는 공동사업장 또는 공동사업자로 보아 소득세법을 적용하도록 하고 있다.
<조합의 성격별 과세형태>
조합을 1거주자로 보는 경우
 ·조합을 하나의 사업자로 보아 소득금액 전체에 대해 누진세율 적용. 
 ·단체의 소득은 그 대표자나 관리인의 다른 소득과 합산해 과세되지 않음.
조합을 공동사업자로 보는 경우
 ·조합의 소득금액을 조합원 각자의 지분에 따라 분할
 ·조합원들은 당해연도의 다른 소득과 합산해 종합소득세를 납부

나. 재건축조합의 사업소득 구분
조합이 주택을 신축하여 판매하는 사업은 건설업으로 보게 되는데 이 경우에 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 10배 또는 5배(도시계획구역 밖의 토지는 10배, 도시계획구역안의 토지는 5배)를 넘지 아니하는 토지를 포함하는 것으로 한다. 또한 상가를 신축하여 판매하는 사업은 부동산 매매업에 해당한다.

   다. 사업소득금액의 계산
       (1)사업소득금액의 계산
사업소득금액은 당해연도의 총 수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제하여 계산한다.

(2) 총수입금액
재건축조합이 주택과 상가를 일반에게 분양하는 사업은 사업소득세가 과세된다. 조합의 총수입금액은 일반에게 분양하는 상가 및 주택의 분양대금이다. 아래의 그림에서 (B), (C), (E), (F)의 분양대금이다.

분양가액이 당초의 출자가액을 초과하게 되어 조합원이 부족액을 현금으로 추가 부담하는 경우, 그 금액은 조합원의 소득금액을 구성하거나 부가가치세법상재화의 공급에도 해당하지 아니하고, 조합원 개개인의 입장에서 보면 기준면적을 초과하는 면적을 취득하는 대가로 납부한 금액은 일종의 추가출자금의 성격으로 보는 것이 타당하다(국심 제99서1036호 1999.12.22 : 같은 뜻)할 것이다.
(심사소득 99-853 2000.10.13)

      (3) 필요경비
재건축조합의 필요경비는 크게 토지가액과 공사도급금액으로 구분된다.

     1) 토지원가
     재건축조합의 소득금액 계산시 일반분양 수입금액에 대응하는 토지가액은 조합원들이 재건축조합에 현물출자와 시기를 토지취득시기로 보아 적용한다. 그러므로 취득가액은 현물출자 당시의 가액으로 하는 것으로서 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 당해 감정가액으로 계산하며, 감정가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조 (개별공시지가)에 의하여 평가한 가액으로 한다(소득46011-21317 2000.11.10).
    소수의 견해로 조합원 무상지분의 일반분양가상당액이 현물 출자한 토지의 시가로 주장하는 견해도 있다. 즉, 무상지분의 일반분양가 상당액은 당해지분에 대한 시가에 가장 근접한 금액이고, 조합과 조합원간에 정상적인 교환가액으로 볼 수 있다는 견해이다. 하지만, 일반분양가 상당액을 토지출자가액으로 보는 견해는 국세심판원에서 받아들이지 않는다.

    2) 토지의 현물출자의 시점
     현물출자시점에 대해서는 여러 가지 주장이 있으나 국세심판원의 입장은 신탁등기시점으로 판단하고 있다(국심99서1612 2000.7.25). 감정평가시점과 신탁등기시점이 차이가 있는 경우에 감정평가액이 현물 출자가액으로 인정받지 못한 경우도 있다(국심 2000중2299 2001.3.21).
    조합의 설립시점(국세청 예규 등) 혹은 입주시를 기준으로 현물출자시점으로 하여야 한다는 견해도 있다. 하지만 신탁법상 신탁관계의 법적 성격을 살펴보면 신탁법 제1조에서 ‘신탁이라 함은 위탁자가 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자의 이익을 위하여 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권을 관리, 처분하게 하는 법률관계로 정의하고 있고, 대법원도 ’위탁자가 수탁자에게 토지의 소유권을 이전하여 당사자 사이에 신탁법상의 신탁관계가 설정되면 단순한 명의신탁과는 달리 신탁재산은 수탁자에게 귀속되고 이로써, 수탁자는 신탁의 목적에 따라 신탁재산을 관리, 처분할 수 있는 권능을 가지게 되는 것‘으로 판시하고 있다(대법원 1993. 4. 27 선고 92누8163 판결 등)
    또한 재건축조합의 조합원은 조합의 재건축사업목적 달성에 협력할 의무가 있고, 조합 정관상 그 의무의 하나로 규정도니 현물출자 의무는 조합의 재건축사업의 원활한 수행을 위하여 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무를 포함하고 있다고 할 것이다. 따라서 현물출자 시기에 대하여 별도의 약정이 없다면 조합원들이 재건축조합에 토지를 신탁등기하는 시점에서 토지에 대한 현물출자가 이루어진 것으로 보아야 한다. 이 때 재건축조합이 당해 토지를 취득한 것이 되므로 소등세법시행령 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 토지 신탁등기시의 정상가액을 토지의 취득가액으로 보아야 할 것이다.

   3) 공사도급금액
   총 수입액에서 일반분양 수입에 대응하는 건축비 상당액은 전체공사도급금액 중 일반분양분에 해당하는 건축비상당액을 안분(按分) 계산한다.

라. 사업소득금액의 분배
  총수입금액에서 필요경비 등을 공제하면 조합의 소득금액이 되고 소득금액의 분배는 조합의 규약이 정하는 바에 따라 각 조합원별 지분비율로 나누어야 한다. 각 조합원의 소득금액은 공동사업자가 과세표준 확정신고서에 공동사업장에서 발생한 소득과 그 이외의 소득을 구분한 계산서를 첨부하여 신고함으로써 결정된다. 이 경우에 대표공동사업자는 당해 공동사업장에서 발생한 소득금액과 가산세액 및 원천 징수된 세액의 각 공동사업자별 분배명세서를 첨부하여야 한다.

마. 세  율
  소득세의 기본세율은 최저 9%에서 36%까지의 4단계 초과 누진세율로 되어 있는 바 그 내용은 다음과 같다.