Ⅳ. 회계

1. 조합의 회계처리

  정비사업 조합의 회계과목은 크게 조합과 조합원과의 거래 및 조합과 시공자간의 거래와 조합의 운영비로 크게 나누어 볼 수 있다.
가. 조합원과 조합간의 거래
  조합원이 조합에 출자하는 부분은 크게 종전자산의 출자액과 공사비부족액에 대한 현금납입액으로 구분할 수 있다. 종전자산의 출자액에 대해서는 감정평가액을 기준으로 한다. 정비사업조합의 관리처분계획에는 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격이 포함되어야하기 때문이다9도정법 제48조 1항). 특히 주택재개발사업의 경우에는 2인 이상의 감평평가업자를 시장·군수가 추천하도록 되어있고, 반드시 감정평가를 받도록 되어있다.
  재건축사업의 경우에는 감정평가를 강제적 받아야 하는 것은 아니지만 세무상 출자가액의 시가로 인정받을 수 있는 방안이 감정평가 이외에는 없으므로 감정평가는 필요하다.

나. 조합과 시공자간의 거래
  건축공사비는 약정에 의하여 지급하게 되는 부분이므로 회계처리상 크게 문제될 부분은 없다. 다만, 기타경비 중 다음의 경비 등은 회계처리상 유의하여야 한다.
  조합운영비, 토지매입비, 보존등기비, 설계비와 감리비등 기타 사업과 관련된 경비는 조합원의 분담금내에 이미 전부 포함되어 있다. 즉 재건축사업 초기에는 조합에 자금이 없으므로 이러한 사업경비를 차용하여 사용하게 되고, 조합원이 분담금을 납부하게 되면 상환되는 것이므로 무상지원이 아닌 것이다. 그러므로 실제 시공사에서 무상으로 지원하는 경비는 없는 것이다.

(1) 조합운영비
  조합운영비는 시공자에게서 지원되는 부분에 대해 영업외수익과 차입금으로 구분할 수 있다. 조합입장에서 영업외수익(무상수익이므로)으로 회계처리를 하고 있다면 건설회사 입장에서는 당연히 접대비로 분류가 된다. 그러나 조합에서 당해 운영비를 차입금으로 계정분류하고 정산시 상환하는 것으로 처리한다면 실제로 공사비가 과대 계상되지 않으므로 유리하다.

(2) 토지매입비
  미동의자의 매입비 혹은 추가 부지를 매입할 경우에 시공자로부터 차입을 하게 된다. 지분제사업의 경우 조합명의로 취득하는 부동산에 대해서는 실제로는 일반분양수입과 조합원부담금에서 상환될 가액이므로 건설공사비에 포함되어서는 안된다.

(3) 보존등기비
  일반분양분에 대한 건물분의 보존등기비는 재건축조합이 원시취득자이므로 재건축조합 자체가 납세의무자이다. 따라서 당해비용은 조합에서 시공자로부터 차입하여 지출한 비용이므로 조합에서는 차입금으로 회계처리 하여야 한다.

(4) 설계비 및 감리비
  설계와 감리계약은 상대 용역제공사와의 계약의 주체가 누구인가에 따라 회계처리가 달라져야 한다. 설계비 및 감리비의 계약자가 재건축조합일 경우에는 일반분양금과 조합원분담금내에 당해비용이 포함되어 있으므로 시공장에게서 차입하여 지급하는 것으로 회계처리 하여야 한다. 도정법의 태도변화에 따라 시공자는 공사를 도급받는 지위에 있으므로 설계와 감리계약의 주체도 원칙적으로는 조합이 되는 것으로 보아야 할 것이다.

다. 운영비의 회계처리
  조합이 매월 집행하는 주요경비의 다음과 같이 계정분류하면 된다.

라. 정비조합의 회계감사
(1) 회계감사의 대상
시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 사업시행자는 감사를 받아야 한다. 회계감사(법정감사, 임의감사 포함)는 조합의 결산서(대차대조표, 손익계산서, 이익임여금처분계산서, 이에 관련된 각종 부속명세서)가 기업회계기준 및 회계감사기준에 맞추어 작성되었는지를 감사하는 것이다.

(2) 회계감사 시기(도정법 제76조, 시행령 제68조)
1) 추진위원회에서 조합으로 인계되기 전 7일 이내; 조합으로 인계되기전 납부 또는 지출된 금액이 3억5천만원 이상인 경우
2) 사업시행인가의 고시일부터 20일 이내; 사업시행인가고시일전까지 납부 또는 지출된 금액이 7억원 이상인 경우
3) 준공인가의 신청일부터 7일 이내; 준공인가 신청일까지 납부 또는 지출된 금액이 14억원 이상인 경우
  회계감사에 대한 경과조치에 따르면 2003.6.30일까지 종전법률(주촉법)에 의하여 사업계획의 승인 또는 사업시행인가를 받아 시행중인 정비사업의 회계감사에 관하여는 종전규정에 의하여 감사를 받도록 되어있다.

*주촉법 시행령 제42조의3
다음 두 가지 시기 중 하나에 해당한 날로부터 20일내 회계감사를 받아야 한다.
1) 주촉법 제33조의 규정에 의한 주택건설 사업승인일부터 3개월이 경과한 날
2) 동법 제33조의2 규정에 의한 사용검사일 또는 임시사용승인을 신청한 날. 그리고, 감사종료일부터 이내에 시장․군수에 보고하여야 한다.

2. 재건축관련 시공자의 회계처리
가. 개요
  일반적으로 조합과 시공자간의 계약에 대해 조합은 이를 지분제계약과 도급제계약으로 구분하지만, 시공자의 입장에서는 공사도급계약형식으로 회계처리 한다. 물론 지분제 계약형식으로 시공자가 재건축조합에 건물을 부상으로 신축하여 주고, 그에 대한 대가를 토지와 건물로 양도받는 대물변제의 형식을 취할 수도 있으나 이러한 경우 세무상 많은 문제점이 발생 되므로 전정한 의미의 지분제사업은 거의 없다.
  또한 같은 공사계약이라 하더라도 회계처리방안에 따라서 시공자와 조합에 세금상의 많은 차이를 발생시키므로 주의하여야 한다. 다음의 내용은 시공자 입장에서 실무적으로 많이 접하는 부분을 위주로 사업경비 등을 어떻게 회계처리하는 방안이 유리한지를 살펴보기로 한다.

나. 사업경비의 회계처리
(1) 조합운영비
  건설업을 영위하는 법인이 개인사업자인 재건축조합 계약에 의하여 조합이 부담하여야 할 운영비 업무와 관련하여

나. 사업경비의 회계처리
(1) 조합운영비
  건설업을 영위하는 법인이 개인사업자인 재건축조합과 계약에 의하여 조합이 부담하여야 할 운영비 업무와 관련하여 현금으로 무상 지원한 경우 동 금액은 접대비에 해당하는 것이다.
  상기 조합운영비처리를 조합입장에서 영업외수익(무상수익이므로)으로 회계처리를 하고 있다면 시공자 입장에서는 당연히 접대비로 분류가 되지만, 만약 조합에서 당해 운영비를 차입금으로 계정분류하고 정산시 상환하는 것으로 처리할 수 있다면 시공자한테 접대비로 간주되는 것을 방지할 수 있다. 따라서 시공자는 조합의 운영비를 대여금으로 처리하여 계약서를 작성하여야 한다.
  또한 시공자 입장에서는 상기 운영비만큼이 대여금의 회수로 처리되어 도급액이 감액되므로 일반분양분에 대한 보존등기비와 시공자의 매출액감소에 따른 부가가치세를 절감할 수 있다.

<사례>
  주택조합에게 계약서의 약정에 따라 매월 일정금액의 한도 내에서 무상으로 현금 지원한 쟁점 조합운영비는 업무와 관련하여 주택조합이 부담하여야 할 운영비의 일부를 청구법인이 무상으로 지원한 것이므로 이는 접대비에 해당된다고 보아야 할 것이다(국심99서1673 99.10.30).
<사례>
  건설업을 영위하는 법인이 재건축조합과 계약에 의하여 조합이 부담하여야 할 운영비 일부를 업무와 관련하여 현금으로 무상 지원한 경우 동 금액은 법인세법 제18조의2의 규정에 의한 접대비에 해당하는 것(같은 뜻 : 법인46012～2479, 1997.9.25)이므로, 청구법인이 재개발조합과 체결한 계약서상 재개발조합의 운영을 위한 조합운영비로 매월 일정액 한도 내에서 무상으로 지급한 쟁점조합운영비를 접대비로 보아 한도초과액을 손금불산입하여 과세한 처분은 정당하다고 판단된다(심사법안99-72, 99.5.7).

(2) 토지매입비
  재건축조합관련 추가부지 취득 혹은 미동의자 지분 매입 시 취득의 주체를 어디로 결정하느냐에 따라 세금부담 및 회계처리 방법이 많이 달라진다. 지분제사업의 경우 조합명의로 취득하는 부동산에 대해서는 실제로는 일반분양수입과 조합원부담금에서 상환될 가액이므로 건설공사비에 포함되어서는 아니된다.
  만일 토지매입비가 공사비에 포함되어 있는 경우에는 당해 토지매입비에 해당하는 공사비만큼의 부가가치세를 조합에서 환급받을 수 없다.

<사례>
  처분청은 재건축조합의 부가가치세 과세분 매출보다 부가가치세 과세분 매입이 더 많은 모순점을 규명한 결과, 재건축조합이 시공자로부터 차입하여 구입한 토지매입비 5,021,250,000원이 건설공사비에 포함되어 과다하게 계상되었다고 보아 이를 건설공사비에서 제외하여 과․면세 매입세액을 안분 계산하여 113,253,180원을 매입세액 불공제하고, 분양수입금액 신고누락금액 91,723,495원을 매출에 가산하여 2001. 6. 1 재건축조합의 조합장인 청구인에게 2000년 제1기 부가가치세 143,684,730원을 부과 처분하였다(국심2001서2287, 2001.11.29).

(3) 보존등기비
  일반분양분에 대한 건물분의 보존등기비는 재건축조합이 원시취득자이므로 재건축조합자체가 납세의무자이다. 따라서 당해비용은 조합에서 회계 처리할 비용이며 기타 조합명의로 취득하는 부동산에 대해서도 취득세 및 등록세 등은 조합명의로 과세가 된다.
  조합명의로 재산을 취득함에도 불구하고 동 보존등기비 등을 건설사에서 경비로 처리할 경우 상기 조합운영비와 마찬가지로 접대비로 간주될 수 있으므로 조합에 대한 대여금으로 처리하며 이 경우에도 동 금액만큼 도급액이 감소되는 효과가 있다.

<사례>
  양도법인 양도부동산의 매매가액과는 관계없이 당해 부동산을 취득하는 법인이 부담하여야 할 취득세 및 등록세를 임의로 대신 납부하는 경우에는 그 금액을 지출사유에 따라 양도법인의 접대비 또는 기부금으로 보는 것이며, 취득법인은 양도법인이 대신 납부한 취득세 및 등록세를 법인세법 제15조 제1항 규정에 의한 익금으로 보아 취득가액에 가산하는 것이나 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 실질내용에 따라 사실 판단할 사항이다(서이4602-10485, 2002.3.15).

(4) 설계비 및 감리비
  설계비와 감리비 계약은 상대 용역제공사와의 계약의 주체가 누구인가에 따라 회계처리가 달라져야 한다. 종래 설계비 및 감리비의 계약자가 재건축조합일 경우에는 일반분양금과 조합원분담금내에 당해비용이 포함되어 있으므로 건설사의 급액을 감액시킬 필요가 없이 건설사에서 원가처리를 하고 동 금액을 공사비로 회수 하였다.
  앞서 지적한 바와 같이 도시정비법의 시행으로 시공자는 수급인으로서 설계자를 선정할 수 없으므로 조합이 원칙적인 계약당사자가 될 것이다.

다. 공사비의 정산

※(*1) - (*2) = 조합부담 부가가치세
  건설용역의 제공은 준공인가(혹은 임시사용승인시점) 시점에서 완료되므로 당해 시점에서 공사비를 확정하여야 한다. 대부분 재건축조합에서 사용검사시점에서는 잔금회수가 대부분 안된 상태이고, 일부 경비가 미집행인 상태이므로 공사비 금액산정에 있어 오차금액이 발생할 수 있으나 이를 최소한으로 줄여야한다.
  만약, 지분제사업에 있어 실제회수금액보다 공사비가 과소하게 산정된 경우 세무상 매출과소계상에 따른 위험이 있고, 매출이 과대하게 산정되는 경우에는 가공매출 문제와 대손설정(매출채권의 회수 불가능)의 문제가 발생된다.