| 시공자 선정 및 계약
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1. 시공자 선정
가. 시공자 선정시기
시공자는 도정법에 의해 사업시행인가 이후에 조합원 총회에서 선정한다.
다만 도정법 시행전에 선정된 시공자는 경과규정상 아래의 조건이 모두 맞
아야 시공자로 인정받을 수 있다.
-2002.8.9.이전 선정시:토지등소유자 1/2이상 동의, 2003.8.31.까지 신고
-2002.8.10.이후 선정시:토지등소유자 1/2이상 동의, 2003.8.31.까지 신고
2003.6.30일까지 조합설립인가, 조합과 시공계약체결
나. 시공자 선정절차
시공자는 조합이 경쟁입찰의 방법에 의해 선정하며, 그 선정절차는 먼저 조합내부의 시공자선정 입찰지침을 만들고 그 지침에 따라 입찰공고를 하여 사업참여 제안서를 받아 조건표를 작성하여 사전심의한다. 사전심의시 시공자가 다수인 경우 대의원회에서 1차 투표를 거쳐 3개사 전후로 압축한 후 조합원총회를 개최하여 시공자의 사업설명회 및 조합원투표등을 통해 시공자를 선정한다.
사업시행인가 → 입찰공고 → 사업제안서 접수 → 사전심의(대의원회의) → 조합원총회(시공자 참여 사업설명회) → 시공자 선정
다. 시공자 선정시 조합의 필요서류
시공자의 참여제안서 작성을 위해 시공자 선정지침에 사업자 기존현황, 사업참여 규정, 사업계획서 작성기준, 조합요구사항, 특히 조합현황, 사업대지의 위치, 사업개요, 참여조건 제시, 계약방식(지분제/도급제), 시공실적증명서, 기타 난방방식.마감자재수준 등 사업전반에 대하여 가능한 한 자세히 제시해 줌으로써 참여 희망업체로 하여금 정확한 사업계획서를 제출하게 하고 이를 꼼꼼히 비교 분석한 후 선정하는 것이 시행착오를 줄이는 방법이 된다.
◦ 시공자선정공고문
◦ 시공자선정 지침
◦ 사업조건비교표
◦ 총회안내문
◦ 위임장(인감증명서 첨부)
◦ 서면결의서
◦ 시공자선정공문
라. 시공자 선정방법
선정방법에는 공개경쟁입찰, 지명경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다.
(1) 공개경쟁입찰
공개경쟁입찰은 신문공고 등의 방법으로 입찰참가회사를 공모하는 것이다. 이방법은 시공자에 균등한 기회를 주는 한편 담합가능성을 줄이고 정실이 개입할여지가 적다는 장점이 있는 반면 과당경쟁으로 인해 부적격사에 낙찰될 소지도 있다.
(2) 지명경쟁입찰
지명경쟁입찰은 시공능력 등을 고려하여 가장 적격이라고 인정되는 3~5대 사를 선정하여 입찰에 참여시키는 방법이다. 이 방법은 부적격사에 낙찰될 염려는 적으나 입찰참가자간에 담합이 우려되고 정실개입소지가 많다는 단점이 있다.
마. 시공자의 제출 서류
시공자는 조합에서 제시한 각종 조건에 사업부지의 현장조사를 통하여 정확하고 자세한 자료(사업제안서)를 준비하여 조합에 제출하여야 한다.
(1) 도급제의 경우
평당 도급 공사비 및 공사비 산출내역서, 공사범위, 마감재 수준(무상제공 품목 포함), 이주비 등 각종 사업경비(설계비, 감리비, 안전진단비, 시설인입비, 조합운영비, 교통영향평가비 등)조건, 조합원 및 일반분양 관련 사항 등
(2) 지분제(대물보상제)의 경우
무상지분평수, 마감제 수준(무상제공 품목 포함), 이주비 등 각종 사업경비(설계비, 감리비, 안전진단비, 시설인입비, 조합운영비, 교통영향평가비 등)조건, 조합원 분양 및 일반분양 관련 사항 등
바. 시공업체 선정
(1) 사전 심의 기준
시공사에서 작성 제출한 사업계획서가 접수되면 다음 기준에 의하여 이사회 및 대의원회에서 사전에 심의하여 그 결과를 총회에 보고하여야 한다.
◦ 시공사 재정 안전도
◦ 시공 실적(해당 조합 및 조합원들을 상대로 조사.분석한 시공평가서)
◦ 조합 제시조건의 반영 여부
◦ 사업참여조건(공사비 단가, 무상평수, 이주비 지원조건, 마감자재 수
준, 서비스품목, 조합운영비, 기타 비용지원 조건 등)
◦ 혁신 설계 등
(2) 시공사 선정
시공사의 선정 또는 변경은 사업추진 및 조합원의 권익과 직결되기 때문에 표준규약에서는 조합원총회의 결의에 따르도록 하였고, 조합은 시공사와 공사 및 관련 사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의한 후 미리 총회의 인준을 받은 후 별도의 계약을 체결하도록 하고 있다. 다만 금전적인 부담이 수반되지 않는 경미한 사항의 변경은 대의원회에서 결의할 수 있다.
2. 시공자 선정시 유의사항
각 사업참여사의 조건은 견적서를 근거로 계약시 계약조건이 되므로 견적서의 내용을 면밀하게 분석.검토해야 한다. 특히 표면상의 조건과 실제 제시조건은 표현상 다르게 보일 수 있으므로, 견적서 자체를 주민전체에게 공개하여 다수에게 검토하게 하는 방법이 효과적이다. 이는 차후 발생할 우려가 있는 비리의혹을 사전에 방지할 수 있다.
사업참여단가는 회사별로 품질과 서비스 품목 등에 따라 차이가 있으므로 종합적 판단이 필요하다. 특히 회사의 제시조건과 공사수준, 입주 후 부가이익을 충분히 고려하여 신중히 선택하여야 한다.
3. 공사계약 체결
가. 공사계약 체결방식
재건축사업시행에 있어 조합원들의 가장 중요한 관심사는 비용과 공급받을 주택의 규모이다. 이는 공사계약의 형태와 조항에 따라 영향을 받는다.
재건축조합과 시공회사 사이의 공사계약 체결방식은 재건축사업으로 기대되는 개발이익을 어떻게 나누어 가지는가에 따라 도급제와 지분제(지분제는 고정지분제와 변동지분제로 구분)로 구분된다.
(1) 도급제
이 방식은 일반적인 건축공사의 발주방식으로서 건축물의 평당공사비를 정하여 공사계약을 체결하는 것으로 사업이 진행되는 도중에 물가상승이나 설계변경 등 공사비 증가요인이 있을 경우 조합원의 추가부담이 필요하다.
건축공사의 진행속도가 빠르고, 시공사는 공사비만 받게 되므로 개발이익이 조합원에게 환원된다는 장점이 있다. 그러나 개발이익이 현실화되기 이전에 수 차례에 걸쳐 건축비를 지불할 수 있기 때문에 조합원에게 금전적 부담이 될 수 있다.
(2) 지분제
이 방식은 조합원의 소유토지 또는 건축면적에 따라 일정비율의 아파트면적을 조합원에게 제공하고 잔여주택과 상가․복리시설 등은 매각하여 공사비에 충당하는 것을 말한다. 조합원 부담금을 계약 당시로 고정시켜 주민들에게 확실한 개발이익을 보장하는 대신 사업결과에 따른 추가이익은 시공사에게 돌아가기 때문에 대물보상제도라 불리기도 한다.
이 방식은 재건축 종료 후 잔여건물을 처분한 매각대금으로 건축비에 우선적으로 충당한 후 부족한 금액을 조합원들이 추가로 부담하고 잔여건물 매각대금이 건축비를 초과하는 경우에는 오히려 조합원에게 정산금으로 지급할 수도 있으므로 적어도 재건축기간 동안에는 조합원들에게 건축비 지급에 따른 금전적 부담은 없다.
이에 비해 개발이익이 발생할 경우 이를 시공사가 갖게 된다. 그러나 공사기간이 장기화될 경우 시공회사가 추가이익을 얻게 되는 것보다는 오히려 이에 따른 위험부담을 안게 될 가능성이 크다고 할 수 있다.
한편 지분제는 지분을 어떻게 정하는가에 따라 고정지분제와 변동지분제로 분류된다.
(가) 고정지분제
고정지분제 또는 완전지분제는 계약시점에 조합원의 지분보상율을 확정하는 것으로, 한번 계약이 이루어지기만 하면 이후 조합과 시공자간에 큰 다툼이 없이 사업이 완료될 수 있다는 장점이 있다. 그러나 적절한 지분보상율이 아닌 경우에는 조합(=조합원) 또는 시공사 측에 손익이 일방적으로 발생할 수 있다. 사업수행에 자신이 없는 대부분의 소형조합에서는 이 방법을 선호하고 있다.
고정지분제하에서는 사업수행에 따른 손익은 모두 시공사에 귀속되므로 시공사는 자신의 판단에 따라 사업참가여부를 결정하며 모든 위험을 부담한다.
(나) 변동지분제
변동지분제는 변형지분제라고 불리기도 하는데, 사업시행에 따를 용적율변화, 이주기간의 지연여부, 토지가격평가결과 등에 따라 지분을 변동시킬 수 있도록 하는 계약형태이다. 양측의 이익을 적절하게 조정할 수 있다는 장점이 있으나 지분보상비율변동의 요건과 범위를 명확히 해 놓지 않으면 사업시행 중 내내 조합과 시공사간에 갈등이 발생할 수 있다.
나. 계약체결
(1) 계약의 주요내용
◦ 총칙：총칙, 공사목적물, 사업비의 조달, 공사비, 공사기간, 공사의 하도급, 인․허가업무, 계약보증
◦ 이주와 지장물 철거
◦ 자금의 대여와 상환
◦ 설계와 공사시공
◦ 건축시설의 분양과 공사비 변제
◦ 건축시설의 준공과 입주
◦ 기타사항
(2) 계약체결
(가) 날 인
◦ 조합측 날인은 조합장, 임원, 연대보증인
◦ 시공사측 날인은 대표와 연대보증인
◦ 그리고 시행대행사가 있을 경우 대표의 날인이 필요함
(나) 첨부서류
조합, 시공사, 시행대행사의 인감증명(계약용)
(3) 계약체결의 유의사항
지금까지는 도급제가 선호되어왔으나, 최근 들어 지분제 계약도 늘어가고 있는 추세이다. 지분제를 채택할 경우 시공회사는 지분제 계약에 따른 위험부담을 줄이기 위해 필요한 단서조항(연면적 감소, 지가감정조건, 이주기간 조건)을 공사계약서에 제시하고 있기 때문에 조합은 이 조항들을 면밀히 검토하여야 한다.
공사계약은 전체 조합원에게 알리고 의견을 들어 총회의 의결을 통하여 그 방식을 결정하는 것이 필수적이다. 대체로 1차적으로는 이사회나 대의원회에서 2-3개 사로 압축하고 난 후 총회에 상정하는 것이 효율적이다.
4. 시공보증(도정법 제51조, 도정법시행규칙 제14조)
조합이 정비사업의 시행을 위하여 시장.군수 또는 주택공사등이 아닌 자를 시공자로 선정한 경우 그 시공자는 도급받은 공사의 시공보증(시공사가 도급받은 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 아니할 경우 보증기관에서 시공사를 대신하여 계약이행의무를 부담하거나 일정금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말한다)을 위하여 아래 기관의 시공보증서를 조합에 제출하여야 하며, 시장.군수는 건축법 제16조의 규정에 의한 착공신고를 받는 경우 시공보증서 제출여부를 확인하여야 한다.
◦ 건설산업기본법에 의한 공제조합이 발행한 보증서
◦ 주택법에 의한 대한주택보증회사가 발행한 보증서
◦ 은행법 제2조제2호의 규정에 의한 금융기관, 한국산업은행, 한국수출입은행, 중소기업은행, 장기신용은행이 발행한 지급보증서
◦ 보호법에 의한 보험사업자가 발행한 보증보험증권
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2004-04-27 11:03:50
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