| 매도청구
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재건축과 관련하여 조합이 제기하는 소송으로는 미동의자에 대한 매도청구소송과 미이주조합원에 대한 명도소송이 있으며, 이와 반대로 조합원이 조합에 대해 제기하는 소송으로는 재건축결의상 하자를 다투는 소송이 있다. 그 외에 조합장선출과 총회의결사항의 하자문제, 조합행정상의 문제 등 조합내부사정에 의한 소송 등으로 나누어 볼 수 있다.
Ⅰ. 매 도 청 구
1. 매도청구의 내용
매도청구권은 재건축에 참가하는 구분소유자 등이 재건축결의에 불참한 구분소유자에 대하여 일정한 절차를 거쳐 구분소유권의 매도를 청구하는 권리이다. 매도청구는 한사람이라도 재건축 불참자가 권리자로 남으면 그 사람에 대하여 재건축을 강제하는 것이 불가능하므로 이후의 절차를 적법하게 진행할 수 없기 때문에 재건축에서는 재건축 불참자 전원에 대하여 매도청구권을 행사하도록 되어 있다(집합건물법 제48조제4항, “재건축에 찬성한 각 구분소유자, 재건축의 결의내용에 따라 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다”).
그런데 매도청구권은 재건축에 찬성하지 아니하는 구분소유자의 권리와 대지사용권을 강제로 매수한 다음 건물의 재건축을 추진할 수 있도록 되어 있기 때문에 재산권 침해의 소지가 있다. 또한 다수의 이익을 위해 소수의 재건축 불참자는 자신의 의사와 상관없이 계약체결의 자유를 상당부분 제약받는 측면이 있다. 그러므로 재건축 불참자에 대하여 시가에 따른 보상을 통하여 그들의 이익을 충분히 배려할 필요가 있다.
2. 재건축불참자에 대한 최고절차
가. 최고의 주체
재건축결의가 이루어진 경우 집회를 소집한 자는 지체없이 그 결의에 찬성하지 않은 구분소유자에게 결의내용에 따른 재건축 참가여부를 서면으로 최고하여야 한다(집합건물법 제48조).
그런데 실제로 이 최고의 주체는 ‘구분소유자 및 의결권의 각 5분의 1 이상을 가진 자’로 이들이 대개 재건축추진위원회 내지는 재건축조합이라는 명칭을 사용하기 때문에 재건축추진위원회, 재건축조합은 물론 그 대표자의 이름으로 행해진 최고에 대하여도 효력을 인정할 수 있다.
나. 최고의 방식
최고는 반드시 서면으로 하는데, 대부분 내용증명을 이용하고 있다. 최고서에는 보통 2개월 이내에 회답하라는 내용을 포함하고 있으나, 이것은 재건축에의 참가여부를 재고하는 기간으로 설정되었으므로 이를 연장하는 것은 가능해도 단축할 수는 없다.
그런데 결의에 찬성하지 않은 구분소유자의 소재를 알 수 없는 경우, 최고 절차를 생략할 수 없기 때문에 민사소송법상의 공시송달방법에 의하여 송달하여야 한다(민법 제113조).
한편 법은 최고의 상대방으로서 재건축결의에 찬성하지 아니한 자에 그의 승계인을 포함하고 있다.
다. 회 답
최고를 받은 구분소유자는 수령일로부터 2개월 이내에 참가할 것인지 여부를 회답하여야 하고, 그 기간내에 회답하지 아니한 구분소유자는 참가하지 않는 것으로 간주된다. 그런데 참가한다는 취지의 회답은 반드시 서면으로 해야 하는 것은 아니다.
일단 재건축에 찬성의사를 표시한 자는 그 의사표시를 임의로 철회할 수 없다. 여기에 대해 일단 재건축조합에 가입한 자는 재건축사업시행이 불가능하게 되었거나 대다수 조합원이 탈퇴를 원한다는 등의 부득이 한 사유가 없는 한 임의로 탈퇴할 수 없다(서울지방법원 동부지원 민사제6부 1994. 11. 10선고 94카합957 판결 및 서울 민사지방법원 제50부 판결).
3. 매도청구권의 행사
가. 매도청구의 시기
매도청구권은 재건축을 결의한 후 발생하나, 통상적으로 조합설립인가후 소송을 제기한다. 매도청구소송은 피고(미동의자)가 변호사를 선임하지 않거나, 법정에 출두하지 아니할 경우 3개월 이내에 종결될 수도 있으며, 적극적으로 소송에 임할 경우 6개월에서 1년 이상 소요될 수 있다. 따라서 이주개시 공고일 이전에 재건축 참여여부를 재차 물어 이를 선별할 필요가 있으며, 이주개시 공고와 함께 매도청구소송을 제기하거나 가능하다면 이주개시일 전에 소송을 제기하는 것이 소송기일을 단축하는 측면에서 유리하다.
나. 매도청구의 주체
매도청구권을 행사할 수 있는 주체는 “재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축결의의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 또는 이들 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지사용권을 매수하도록 지정된 자”로 한정한다.
한편 매수지정자는 본래 구분소유자는 아니지만 재건축 참가자 전원의 합의에 의하여 구분소유권 및 대지소유권을 매수할 수 있도록 지정된 자를 말한다. 그런데 사실상 매도청구권은 대부분 재건축조합의 명의로 하고 있고, 재건축사업의 성질상 구체적으로 매수지정자를 지정하는 결의를 하지 않더라도 특별한 사정이 없는 한 재건축조합이 매수지정자로 된다.
다. 매도청구의 대상 및 행사방식
매도청구의 대상은 재건축 불참자의 ‘구분소유권 및 대지사용권’의 모두에 대하여 일괄하여 행사하여야 한다.
매도청구의 행사방식은 매도청구권자가 각자 행사하는 것도 가능하고, 수인 또는 전원이 행사하는 것도 가능하다. 수인이 공동으로 행사할 경우에도 행사하는 자들 사이에 지분의 합의가 있어야 할 것이다. 그리고 매도청구의 행사방식은 구두나 서면 어느 것도 가능하나 대체로 서면이 무난하다.
라. 매도청구의 효과
매도청구권을 행사한 경우 그 의사표시가 상대방에게 도달한 때에 상대방의 승낙없이도 목적물에 대하여 시가에 의한 매매계약이 성립한다.
4. 시가의 산정
가. 시가에 따른 대금지급의 의무
집합건물법에서는 “시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다”라고 규정하고 있을 뿐 시가의 내용에 대하여는 규정하지 않고 있다. 이에 따라 매도청구권을 행사하는데 가장 문제가 되는 것이 바로 시가의 산정기준 및 결정방법이다.
시가는 객관적으로 정당한 거래가격을 말하며 매매계약이 체결되는 시점을 기준으로 그 당시에 존재하는 모든 거래요소를 고려한 상태이다. 따라서 시가는 재건축에 의하여 토지가 유효하게 활용되는 것을 전제로 하여 산정한 가격을 말한다.
나. 시가의 산정
시가를 산정하는데는 재건축에 의해 발생할 것으로 예상되는 재건축이익과 재건축에 따른 불이익을 전반적으로 고려하여야 한다.
실무적으로 시가의 산정은 매도청구소송을 제기하면서 매도청구자가 관할 법원에 시가감정을 의뢰하여 법원에서 지정하는 감정평가사에 의해 정하는 것이 일반적이다.
매도청구 대상에 관하여 감정인이 감정평가를 할 때 감정일 현재 재건축사업이 추진중인 아파트에 관한 실제 매매사례, 재건축시 아파트 소유자에게 제공될 아파트의 평형, 무이자 이주대책비의 규모, 분양가 산정시 예상되는 택지비, 비교가능한 인근 재건축아파트의 거래시세 등 제반요인을 종합적으로 참작하여야 한다.
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작성자 :
운영자
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2004-04-27 11:05:11
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