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주택임대차분쟁소송(이론과실무)
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| 도서명 주택임대차분쟁소송(이론과실무)
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| 판매가격
70,000
원 |
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| 출 판 사 |
:
법률정보센타 |
| 저 자 명 |
:
박해식 부장판사 외1
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| 적 립 금 |
:
3,500 원 |
| 페이지수 |
:
912 page |
| 출판일자 |
:
2006-2-9 |
| 판 형 |
:
4X6 하드카바 |
| 도서문의 |
:
법률정보센타 (02-953-2112) |
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[
주택임대차분쟁소송(이론과실무) ] |
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목 차
제1장 연 혁
제1절 제정.개정의 주요 내용
1. 우리나라의 주택임대차 현황3
2. 제정3
가. 제정이유3
나. 주요 내용4
3. 제2차 개정과 시행령 제정.개정4
가. 개정이유4
나. 주요 내용5
다. 시행령의 제정.개정5
(1) 시행령의 제정5
(2) 시행령의 개정5
라. 민법의 개정6
4. 제2차 개정6
가. 개정이유6
나. 주요 내용6
다. 시행령의 개정7
(1) 1990. 2. 19. 대통령령 제12930호, 같은 날 시행7
(2) 1995. 10. 19. 대통령령 제14785호, 같은 날 시행7
(가) 개정이유7
(나) 개정 내용7
5. 제3차 개정7
가. 개정이유7
나. 주요 내용8
다. 시행령의 개정9
(1) 개정이유9
(2) 주요 내용9
6. 제4차 개정10
가. 개정이유 및 내용10
나. 시행령의 개정10
7. 제5차 개정10
가. 주요 내용10
나. 임차권등기명령절차에 관한 규칙의 개정10
8. 제6차 개정10
제2장 적용범위
제1절 입법경위
1. 제정시 법15
2. 제1차 개정15
3. 판단 기준16
제2절 주거용 건물(주택)
1. 주거용 건물16
가. 의의16
※ 참고17
나. 판단 기준17
2. 주거용 건물의 전부 또는 일부18
가. 주거용 건물의 일부18
나. 오피스텔19
다. 공동주택의 지하실19
(1) 문제점19
(2) 학설20
(3) 검토21
라. 단독주택의 지하실23
마. 미등기주택24
바. 공유주택24
(1) 공유자 전원과 임대차계약을 체결한 경우의 법률관계24
(2) 공유자의 일부와 임대차계약을 체결한 경우의 법률관계25
(3) 공유지분이 양도된 경우의 법률관계26
3. 판단시점27
※ 참조판례28
[사례] 임차인이 임의로 주거용으로 개조한 사례28
4. 주거용 건물의 대지28
가. 단독주택의 대지28
나. 공동주택의 소유권인 대지권29
※ 참조판례29
5. 겸용주택30
가. 의의30
나. 판단 기준31
(1) 학설31
(2) 판례31
※ 참조판례32
1. 이 법의 적용을 부정한 사례32
[사례 1] 전기제작용 가게32
[사례 2] 여관의 영업용 내실32
[사례 3] 양복점용 가게33
[사례 4] 영업용 가게33
[사례 5] 다방영업용 가게34
2. 이 법의 적용을 긍정한 사례34
[사례 1] 일부만이 영업용 휴게실인 경우34
[사례 2] 주택으로 실제 이용35
[사례 3] 유일한 주거36
[사례 4] 주간에는 영업용, 야간에는 주거용으로 사용한 경우37
다. 입법례37
(1) 일본37
(2) 영국37
(3) 독일38
라. 검토38
6. 상가건물임대차보호법상의 상가건물과의 관계39
가. 문제점39
. 주택임대차와 상가건물임대차의 비교40
나. 학설41
다. 결론41
(1) 양 법률의 적용상의 차이점41
(2) 임차인의 주장42
(3) 검토42
7. 사택(社宅)43
8. 공영주택 또는 공무원의 숙사43
※ 참조판례44
9. 농지임대차44
제3절 임대차계약
1. 임대차계약45
가. 의의45
. 우리나라에서의 주택임대차계약의 형태46
(가) 주택가격의 40～70%에 상당한 임차보증금 또는 채권적 전세금을
지급하는 대신 차임을 지급하지 않는 형태46
(나) 상당한 보증금을 지급하고 약간의 차임을 월단위로 지급하는 형
태46
(다) 약간의 보증금을 지급하고 차임을 월단위로 지급하는 형태46
(라) 임차기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하는 형태47
나. 미등기전세계약48
다. 일시사용을 위한 임대차48
라. 담보목적의 임대차계약49
(1) 임차보증금의 담보와 이 법의 적용49
(가) 임차인, 임대인, 채권자 3인의 합의가 있는 경우49
(나) 임차인과 임대인 사이의 합의만 있는 경우50
(2) 임대차계약서의 담보와 이 법의 적용50
마. 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 매각으로 인하여 소멸되
는 경우52
2. 임대인52
가. 소유자52
(1) 단독소유자52
(2) 공동소유자52
나. 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 자53
(1) 명의수탁자 또는 명의신탁자53
(가) 명의수탁자53
(나) 명의신탁자53
(2) 매수인54
(가) 해제조건부 매매계약의 해제54
(나) 매매계약의 해제54
다. 사실상 소유자55
(1) 미등기건물의 소유자55
(2) 원시취득자인 건축업자55
라. 부부56
3. 임차인57
가. 문제점57
나. 법인58
(1) 소극설58
(2) 적극설59
(3) 검토60
다. 외국인61
(1) 종래의 학설62
(2) 관련 법령62
(3) 검토63
라. 재외동포63
(1) 문제점63
(2) 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률64
※ 참조판례65
4. 기타 문제들66
가. 당사자의 확정문제66
(1) 일반론66
(2) 임차인, 임대인, 채권자 3인의 합의가 있는 경우67
(3) 임차인과 임대인 사이의 합의만 있는 경우67
나. 임대차 계약의 당사자가 복수인 경우67
(1) 문제점67
(2) 공동임대인의 보증금반환채무68
(3) 임대인이 사망한 경우 공동상속인의 보증금반환의무68
(가) 상속채무의 분배귀속에 관한 일반적 고찰68
(나) 임대인이 임대차계약의 종료 후에 사망한 경우69
(다) 임대인이 임대차계약의 존속 중에 사망한 경우69
(라) 공동상속인 사이에 협의분할약정이 있는 경우69
(마) 소결70
(4) 공동임차인의 보증금반환채권의 성질71
(5) 공동임차인 중 1인만이 보증금반환채권을 가지는 경우71
(6) 공동임차인 또는 공동임대인인 경우의 계약해지72
제3장 대항력 등
제1절 서 설
1. 주택임대차의 물권화 경향75
2. 대항력의 의의76
3. 구별 개념76
가. 우선변제권76
나. 최우선변제권77
4. 승계규정의 의의77
5. 제3조 제1항의 위헌 여부78
제2절 입법례
1. 독일79
2. 스위스79
3. 프랑스80
4. 오스트리아80
5. 일본81
6. 미국81
제3절 대항력의 발생요건
1. 적법한 주택에의 입주(주택의 인도)82
가. 인도방법83
(1) 현실인도83
(2) 간이인도83
(3) 반환청구권의 양도에 의한 인도84
(4) 점유개정에 의한 인도85
나. 점유의 주체87
2. 적법한 주민등록(전입신고)87
가. 주민등록의 의의87
나. 대항요건으로서의 주민등록에 대한 가치 평가88
(1) 학설88
(가) 적극설88
(나) 소극설89
(2) 판례89
(3) 검토89
다. 적법한 주민등록91
(1) 적법한 주민등록의 의미와 기준91
※ 참조판례93
※ 참고 법령 : 주민등록표의 열람 등95
1. 열람 또는 등.초본의 교부신청95
가. 신청권자95
나. 신청방법95
다. 열람, 교부의 범위95
라. 열람, 교부의 거부96
2. 주민등록사항의 진위 확인96
(2) 주민등록과 관련한 개별적 문제96
(가) 임차인 본인96
(나) 배우자, 자녀 등 동거가족의 주민등록97
(다) 점유보조자의 주민등록100
(라) 직접점유자의 주민등록101
※ 참조판례103
[사례 1] 임차권양수인 또는 전대인의 대항력103
[사례 2] 간접점유자의 대항력103
(마) 공동임차인 중 일부의 주민등록104
(바) 간접점유자의 주민등록104
(3) 대항력이 있는 주민등록105
(가) A동과 가동105
(나) ‘1층 101호’와 ‘101호’105
(다) 대법원 2003. 4. 22. 선고 2003다6590 판결105
라. 대항력이 없는 주민등록106
(1) 주택의 분류106
(2) 주민등록의 유효성에 관한 판단 기준108
(3) 단독주택에 대한 대항력이 없는 주민등록108
(가) 의의108
(나) 대항력이 없는 주민등록108
① 97-40과 97-7109
② 166-16과 분할 전 지번인 166-1109
③ 260-3과 206-3109
④ 산 53-6, 산 53과 53의 6109
(다) 검토109
(4) 공동주택에 대한 대항력이 없는 주민등록110
(가) 일반적인 기준110
(나) 주민등록관리전산화 업무처리지침(행정자치부 지침)111
(다) 대항력이 없는 주민등록112
① 아파트 1호와 아파트 5호(소유권보존등기시 호수가 변경된 경우)
112
② 라동 101호와 가동 101호(소유권보존등기시 동이 변경된 경우)112
③ 동.호수 누락(연립주택)112
④ 1층 201호와 1층 101호(소유권보존등기시 호수가 변경된 경우)112
⑤ 동.호수 누락(다세대주택)113
⑥ 동.호수 누락(다세대주택)113
⑦ 2층 202호와 302호(현관에 표시된 대로 주민등록한 경우)113
⑧ C동 402호와 A동 401호(건축물관리대장 작성시 변경된 경우)113
⑨ D동 103호와 라동 103호(건물 외벽에 표시된 대로 주민등록한 경
우)114
⑩ 동.호수 누락(단독주택을 다세대주택으로 용도변경한 경우)114
⑪ 호수누락(연립주택)115
⑫ ‘109동 201호’와 ‘제B동 201호’(연립주택)115
(라) 검토115
(5) 다가구주택116
(가) 의의117
(나) 다세대주택과의 차이117
(다) 다가구주택의 다세대주택으로의 전용 허용118
(라) 세법상 다가구주택의 판례상의 취급118
(마) 다가구주택의 임대차 공시방법(전입신고시 기재 정도)119
① 문제점119
② 검토122
(바) 판례124
① 지층 1호와 연립-101호125
② 소관청이 건축물관리대장을 집합건물로 변경하지 않은 경우125
(사) 다가구주택 내에서의 임차 부분 변경126
(6) 주민등록정정과 대항력127
(가) 주민등록의 정정방법127
① 의의 및 방법127
② 특수주소변경의 의의128
(나) 주민등록정정과 대항력의 발생시기128
※ 참조판례129
1. 당초의 전입신고시에 대항력이 발생한다고 한 사례129
2. 주민등록을 정정하였을 때 비로소 대항력이 발생한다고 한 사례131
3. 주민등록이 직권말소된 경우133
4. 이해관계인이 잘못된 주민등록을 알고 있었던 경우136
5. 토지 분필.합필 등에 의한 지번 변경시 대항력 유지 여부137
마. 대항력의 발생시기138
(1) ‘주민등록을 마친 때’의 의미138
(2) ‘익일부터’의 의미139
(3) 우선변제권의 취득과의 관계139
바. 대항력의 존속요건140
(1) 의의140
(2) 점유의 계속141
(3) 주민등록의 존속141
(가) 주민등록의 일시적 이탈142
※ 참조판례142
(나) 주민등록의 종국적 이탈143
① 문제점143
② 학설143
(4) 대항요건 존속의 종기145
(가) 우선변제권 또는 최우선변제권의 행사요건으로서의 대항요건 존
속의 종기145
(나) 대항력의 유지를 위한 대항요건 존속의 종기146
(다) 우선변제권 소멸과 대항력 소멸의 관계146
3. 임차권의 양도 및 임차주택의 전대와 대항력148
가. 의의148
나. 임차권의 양도 및 전대와 대항력149
(1) 무단양도 및 전대와 대항력149
(2) 동의를 얻은 임차권의 양도 및 임차주택의 전대와 대항력150
(가) 학설150
① 부정설150
② 긍정설150
(나) 판례151
① 임차인이 이미 대항요건을 취득한 후 양도 또는 전대한 경우151
※ 참조판례153
[사례] 전세금반환채권 양수의 효력153
② 임차인이 대항요건을 취득하지 않고 전대한 경우153
(다) 검토154
4. 내용과 범위155
가. 양수인의 임대인 지위 승계 여부155
(1) 승계 여부155
(가) 학설155
(나) 판례156
(다) 검토157
(2) 임대차계약의 해지 가부157
(가) 학설158
(나) 판례158
① 임차주택이 경매로 양도되는 경우158
② 임차주택이 경매 이외의 사유로 양도되는 경우159
나. 구체적 내용162
(1) 양수인의 임대인 지위 승계162
(2) 양도인인 임대인의 임대인 지위 소멸163
(3) 당연승계 배제특약의 효력163
※ 참고163
※ 참조판례164
(4) 양수인이 임차인에게 보증금을 반환한 후 임대인을 상대로 한 구
상금 청구나 부당이득반환 청구의 가부164
(5) 승계되는 임대차관계의 구체적 내용165
(가) 차임165
(나) 보증금165
(다) 권리금167
(라) 양도.전대의 특약168
(마) 존속기간168
(바) 비용상환청구권 등168
(사) 해지권168
(아) 해지통고의 효력169
(자) 임차인의 고지의무169
5. 대항력이 미치는 인적 범위169
가. 소유권 취득자169
(1) 통상의 양수인170
(2) 소유권이전등기를 경료하지 않은 양수인170
(3) 재산분할에 의하여 소유권을 취득한 소유자170
(4) 상속인171
(5) 무허가 미등기건물의 사실상 양수인171
※ 참조판례172
(6) 명의신탁자173
(7) 명의수탁자173
(8) (경매절차에서의)매수인173
(가) 경매에 의하여 소멸하는 선순위저당권이 없는 경우173
① 강제경매173
② 임의경매(담보권의 실행을 위한 경매)174
(나) 경매에 의하여 소멸하는 선순위저당권이 있는 경우174
(다) 임차주택의 대지만을 (경매절차에서) 매수한 자175
(라) 전세권의 목적물과 다른 부분을 목적물로 한 임차권의 대항력175
(마) 건물의 다른 일부분을 각 임차한 임차인의 대항력175
(바) 우선변제권의 불행사와 대항력의 소멸 여부176
(사) 토지와 건물의 선순위 저당권 설정일자가 다를 경우의 대항력 판
단176
(아) 공동임대인177
(9) 가등기에 기한 본등기를 경료한 자178
(10) 가압류와 대항력179
(11) 처분금지가처분과 대항력180
(12) 점유이전금지가처분과 대항력181
(13) 양도담보권자182
(14) 체납처분에 의한 압류와 대항력183
(15) 대지에 대한 저당권설정 후에 신축된 건물에 대한 매각대금에 대
한 우선변제권 유무183
나. 용익물권자 또는 다른 임차권자와의 관계184
다. 대항력과 일반 제3자와의 관계184
(1) 대항력 없는 임차인184
(2) 대항력 있는 임차인185
6. 승계인의 양태와 관련한 문제(승계인이 수인인 경우)186
가. 문제점186
나. 법률행위 및 매각에 의하여 양도되는 경우187
다. 상속에 의하여 양도되는 경우188
(1) 문제점188
(2) 공동상속인 사이의 채무의 성질188
(가) 학설188
(나) 판례189
(다) 검토189
(3) 협의분할189
(4) 상속포기190
(5) 한정승인190
라. 해지 또는 해제불가분의 원칙과의 관련190
7. 양수인이 임차인인 경우의 문제점191
가. 문제점191
나. 혼동의 이론191
(1) 의의191
(2) 혼동으로 인한 물권의 소멸192
(가) 원칙192
(나) 예외193
(다) 혼동으로 인한 채권의 소멸193
① 원칙193
② 예외194
※ 참조판례194
[사례] 자동차손해배상보장법상의 손해배상청구권194
(라) 물권과 채권이 동일인에게 귀속하는 경우 채권의 소멸 여부195
다. 혼동으로 인하여 대항력 있는 임차권이 소멸하는지 여부195
(1) 대항력 있는 임차권의 법적 성격195
(2) 혼동으로 임차권이 소멸하는 경우196
(3) 혼동으로 임차권이 소멸하지 않는 경우196
(가) 대항력을 갖추지 못한 임차인196
(나) 임차주택을 법률행위에 의하여 취득한 경우197
(다) 임차권 자체가 제3자의 권리의 목적이 된 경우197
라. 혼동의 효과197
8. 대항력과 금반언의 원칙과의 관계198
가. 문제의 소재198
나. 판례199
(1) 신의성실의 원칙위반으로서 권리의 행사가 제한되는 경우199
(가) 대법원 1987. 5. 12. 선고 86다카2788 판결(매수인이 경매절차
가 끝날 때까지, 임차인이 보증금 없이 입주하고 있다는 주장을 믿은
경우)199
(나) 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다12211 판결200
(다) 대법원 2000. 1. 5. 자 99마4307 결정201
(2) 신의성실의 원칙에 위반되지 아니하여 권리의 행사가 적법한 경우
201
다. 판단 기준에 대한 검토202
라. 임대차관계의 공개 정도(선행행위의 행위태양)203
9. 전세권과 대항력 있는 임차권의 관계204
가. 문제점204
나. 법적 성질204
다. 소유자의 변동204
라. 존속과 소멸205
※ 참조판례205
마. 우선변제권의 행사206
제4절 임대차의 존재
가. 임대인207
나. 임대차의 존속207
제5절 매도인의 담보책임
1. 입법 취지208
2. 요건209
3. 효과210
4. 동시이행210
제6절 가장임차인
1. 개요211
2. 구별기준211
가. 임대차계약 체결의 경위 및 목적211
나. 임차주택의 사용.수익212
다. 임차보증금 및 차임의 수수212
라. 임대인과 임차인의 관계212
3. 판례213
가. 기존의 채권을 임대차보증금으로 전환한 경우213
나. 통정허위표시에 해당하는 경우213
다. 소액임차인으로 인정하기 위한 요건214
라. 채권담보목적으로 설정된 전세권의 효력214
4. 가장임차인에 대한 법적 수단215
가. 배당이의의 소215
나. 사해행위취소소송215
다. 부당이득반환청구216
제4장 보증금의 회수
제1절 서 설
1. 제2차 개정219
가. 제정시 법과 대항력의 문제점219
나. 제2차 개정과 우선변제권의 신설220
다. 거래의 안전을 위한 대책과 위헌 여부221
2. 제3차 개정222
가. 집행개시요건의 완화222
나. 우선변제권 행사의 전제로서의 임대차종료규정의 삭제222
제2절 집행개시요건의 완화
1. 입법 취지223
2. 요건224
가. 임차주택에 대한 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준
하는 집행권원224
(1) 임차인224
(2) 임차주택225
(3) 보증금반환청구소송225
(4) 상환이행판결225
(5) 임대인225
나. 확정판결 또는 이에 준하는 집행권원226
다. 경매신청226
3. 효과226
가. 반대의무의 이행 또는 이행의 제공의 불요226
나. 우선변제권의 행사227
다. 배당금의 수령227
제3절 우선변제권
1. 서설228
가. 의의228
나. 우선변제권의 법적 성질과 구별개념228
(1) 개요228
※ 참조판례229
(2) 소액보증금의 최우선변제권과의 관계230
2. 대항요건의 취득 및 존속230
가. 대항요건의 취득230
나. 대항요건의 존속230
(1) 민사집행법에 의한 경매230
(2) 국세징수법에 의한 공매231
※ 참고232
. 공매절차 개요232
1. 개념의 정리232
가. 체납처분232
나. 공매처분233
다. 압류처분234
2. 공매절차235
3. 임대차계약증서상의 확정일자236
가. 확정일자의 의의237
나. 확정일자제도의 입법 취지238
다. 확정일자의 증명방법238
라. 확정일자 있는 임대차계약서와 주민등록과의 관계239
마. 확정일자 부여절차240
(1) 신청인240
(2) 임대차계약증서240
(3) 부여의 주체241
(4) 신청의 접수 및 처리241
(5) 전세권설정등기를 경료한 경우242
바. 확정일자 부여의 시기와 종기243
(1) 민사집행법에 의한 경매243
(2) 국세징수법에 의한 공매243
사. 재전입과 확정일자의 재부여244
4. 임차주택이 경매 또는 공매에 의하여 매각될 것244
가. 민사집행법에 의한 경매245
나. 국세징수법에 의한 공매245
5. 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하였을 것245
가. 민사집행법에 의한 경매246
(1) 배당요구신청의 요부246
(가) 배당요구의 필요246
(나) 권리신고의 배당요구로의 전용247
(다) 경매절차 진행사실의 임차인에 대한 통지248
(라) 등기된 임차권자의 배당요구248
(2) 배당요구의 시기249
(3) 배당요구의 신청방식249
(4) 배당요구의 종기249
(5) 배당요구를 하지 않은 자의 구제249
※ 참고자료250
. 배당을 받는 채권자250
1. 배당요구를 하여야 하는 배당요구권자250
2. 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 채권자250
(가) 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 채권자
의 부당이득청구(적극)250
(나) 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있는 채권자의 부당이득청
구(소극)251
(6) 배당요구신청이 매각물건명세서에 기재되지 아니한 경우251
(7) 배당요구의 철회252
(가) 배당요구철회의 가부252
(나) 배당요구철회의 종기253
(다) 배당요구철회시의 이해관계인의 구제253
(라) 배당요구철회 후 다시 배당요구를 하는 경우254
(8) 배당요구의 법적 성질과 임대차종료 여부254
(가) 배당요구의 법적 성질254
(나) 잔여 임대차기간의 존속 여부255
(9) 매각과 대항력 및 우선변제권256
(가) 임차인이 보증금 전액을 배당받는 경우256
(나) 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우256
(10) 매수인에게 임차주택의 인도를 거절할 수 있는 시기와 부당이득
256
(가) 보증금을 전액 배당받았을 때256
(나) 보증금을 전액 배당받지 못하였을 때257
① 배당표가 확정되지 아니한 상태257
② 배당표가 확정된 때258
※ 참조판례258
나. 국세징수법에 의한 공매259
(1) 권리행사 신고의 필요 여부259
(2) 시기와 종기260
(3) 채권계산서의 제출261
6. 미등기주택임차인의 우선변제권261
가. 논의의 범위261
(1) 근저당권설정등기와 주택 신축의 시간적 선후 관계261
(2) 소액보증금 최우선변제권262
나. 근거 규정262
다. 학설 및 판례262
(1) 학설262
(가) 우선변제권 부정설262
(나) 우선변제권 긍정설263
(2) 판례263
라. 사견263
(1) 이 법의 입법 취지 및 관련 조항의 해석264
(가) 입법 취지264
(나) 관련 조항의 해석264
(2) 대지에 대한 권리자와의 관계265
(3) 경매절차의 안정성과의 관계265
(4) 기타266
(가) 주민등록266
(나) 경매절차의 운영266
7. 우선변제권의 내용267
가. 임차보증금267
나. 경매절차에서의 보증금의 우선변제267
(1) 우선순위의 결정267
(가) 권리의 성질과 관련한 우선순위의 결정267
① 경매목적물에 부과된 당해세를 제외한 조세채권의 법정기일 전에
설정된 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권 또는 확정일자부 임차
보증금채권이 있는 경우268
※ 참고268
. 배당할 금액의 산정268
② 경매목적물에 부과된 당해세를 제외한 조세채권의 법정기일 후에
설정된 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권 또는 확정일자부 임차
보증금채권이 있는 경우269
③ 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권, 확정일자부 임차보증금채
권은 없으나 조세채권이 있는 경우270
④ 조세채권은 없으나 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권, 확정
일자부 임차보증금채권이 있는 경우270
⑤ 조세채권의 법정기일271
(나) 우선변제권이 발생하는 시점을 중심으로 한 우선순위의 결정272
① 담보물권자와의 선후272
② 가압류채권자와의 선후274
※ 참조판례274
③ 우선변제자 상호간의 관계275
(2) 우선변제를 받는 대상275
(가) 임차주택의 환가대금275
(나) 대지만의 환가대금275
(다) 대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 주택이 신축된 경우276
(라) 대지에 관한 저당권설정 당시에 건물이 존재하고 있다가 그 후
위 건물이 멸실되고 건물이 신축된 경우에 신축 건물의 소액임차인에
게 대지의 매각대금에 관한 우선변제권이 인정되는지 여부277
(마) 대지에 관한 저당권설정 당시에 건물이 존재하고 있었으나 주거
용이 아니었다가 담보권설정 이후 주거용으로 용도변경된 후에 위 건
물을 임차인 소액임차인에게 대지의 매각대금에 관한 우선변제권이 인
정되는지 여부277
(3) 보증금이 증액된 경우277
(4) 전세권자의 우선변제권278
(가) 집합건물에 설정된 전세권과 대지의 매각대금278
(나) 건물의 일부에 대한 전세권과 건물 전체의 매각대금278
(다) 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 매각으로 인하여 소멸되
는 경우 그 전세권의 목적물과 다른 부분을 목적으로 하는 임차권의
소멸 여부278
다. 공매절차에서의 보증금의 우선변제279
(1) 경매절차가 준용될 수 있는 경우279
(2) 경매절차가 준용될 수 없는 경우279
8. 임차주택의 인도280
9. 공매절차에서의 이해관계인의 구제281
가. 배분계산서에 관한 이의282
나. 소의 제기282
(1) 행정소송의 제기282
(2) 민사소송의 제기283
(가) 입법 취지283
(나) 소의 종류284
(다) 상대방과 소송대상의 한정284
(라) 소송절차285
(마) 행정청의 기속285
제5장 임차권등기명령제도
제1절 서 설
. 서 설293
제2절 요 건
1. 임대차의 종료294
2. 보증금을 반환받지 못한 경우일 것296
3. 신청권자296
가. 대항력 및 우선변제권을 취득한 임차인296
나. 대항력 및 우선변제권을 취득하지 못하였거나 상실한 임차인296
(1) 소극설296
(2) 적극설297
(3) 검토297
다. 임차권 양수인298
(1) 임차권 양수인298
(2) 전차인298
4. 피신청권자299
5. 임차주택299
가. 등기된 임차주택299
나. 겸용주택300
다. 주택의 일부301
라. 실질적 주택301
제3절 신청절차
1. 관할법원302
2. 신청서의 기재사항302
가. 임차권등기명령신청서 기재사항302
나. 신청이유303
다. 인지첩부303
라. 임차권등기명령신청서의 첨부서류303
제4절 심리절차와 등기절차
1. 심리304
2. 임대인에의 송달305
3. 임차권등기명령과 그 효력305
4. 촉탁과 등기306
5. 항고와 이의306
가. 임차인의 항고306
나. 임대인의 이의307
다. 임대인의 사정변경에 의한 임차권등기명령의 취소307
6. 임차권이전 및 임차물전대 등기의 허부307
7. 등기명의인의 표시변경308
8. 주택임차권등기상에 기재된 사항의 추정력308
제5절 효 과
1. 대항력 및 우선변제권의 취득(임차권등기명령 전에 대항력 및 우선
변제권을 취득하지 않은 경우)309
※ 참조판례309
2. 대항력 및 우선변제권의 유지(임차권등기명령 전에 대항력 및 우선
변제권을 취득한 경우)310
3. 우선변제권의 내용310
4. 소액보증금의 최우선변제권 배제311
5. 임차권등기명령의 소요비용312
6. 지연이자의 청구313
제6절 민법의 규정에 의한 주택임대차등기의 효력 등
1. 입법 취지313
2. 요건과 절차314
가. 원칙314
나. 대항력 및 우선변제권을 갖추지 못한 임차인이 임대인의 협력을
얻어 민법 제621조에 의한 임차권설정등기를 하는 경우314
다. 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 있는 임차인이 임대인의 협력
을 얻어 임대차가 종료하기 전에 민법 제621조 제1항의 규정에 의한
임대차등기를 하는 경우315
3. 효력315
가. 우선변제권의 취득315
나. 대항력과 우선변제권의 유지316
다. 효력의 시적 제한316
라. 임차보증금 반환의무와 임차권등기말소의무의 선후316
제7절 경매절차에 있어서의 임차권등기권자의 지위
1. 임차권등기권자의 경매청구권317
2. 임차권의 가압류318
※ 참조판례318
3. 등기된 임차권등기명령권자가 경매절차에서의 이해관계인인지의 여
부319
가. 이해관계인의 의의319
※ 참고자료320
. 이 법상 대항력을 갖춘 임차인과 소액임차인320
나. 등기된 임차권등기명령권자321
(1) 경매기입등기 전에 등기된 임차권등기명령권자의 지위321
(2) 경매기입등기 후에 등기된 임차권등기명령권자의 지위322
다. 이해관계인으로서의 권리322
4. 등기된 임차권등기명령권자의 배당요구 여부322
5. 등기된 임차권등기명령권자의 배당순위323
6. 임차권등기의 말소촉탁323
가. 보증금액이 전액 변제된 경우323
나. 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권323
7. 매각물건명세서에의 기재325
제8절 임차권등기명령제도에 대한 문제점
1. 재임대를 통한 보증금 마련 기회의 차단325
2. 적용대상 주택의 범위 한정326
3. 여유자금이 있는 임차인만 보호326
4. 임차권등기 후의 소액임차인의 최우선변제권 배제326
제6장 경매에 의한 임차권의 소멸
제1절 서 설
1. 제3차 개정 전의 실무331
2. 제3차 개정과 문제점332
가. 법 제3조의5 입법배경332
나. 입법 취지333
다. 문제점333
제2절 법적 성질과 근거
1. 제3차 개정 전의 해석334
2. 제3차 개정 후의 해석335
3. 임차인의 배당요구의 법적 성질335
4. 임차인의 배당요구권의 근거336
제3절 요 건
1. 민사집행법에 의한 경매336
2. 매각338
제4절 효 과
1. 임차권과 대항력 및 우선변제권의 소멸(원칙)338
2. 임차권과 대항력 및 우선변제권의 불소멸(예외)339
가. 임차권이 불소멸하는 경우339
나. 대항력과 우선변제권의 불소멸340
다. 실무상의 적용가능성341
라. 부당이득반환의무342
제7장 임대차기간
제1절 서 설
1. 민법상 임대차345
2. 제정시 법의 규정346
3. 제2차 개정법의 규정346
제2절 2년간의 존속보장
1. 서설347
가. 개요347
나. 재개발, 재건축 대상 주택에 관한 예외347
2. 2년 미만의 존속기간의 허용의 필요성348
가. 필요성348
나. 요건350
(1) 임대차기간을 2년 미만으로 정하였을 것350
(2) 임대차종료를 주장하기 위한 것일 것350
(3) 2년 미만으로 정한 기간이 경과되기 전에 주장을 할 것351
다. 효과351
라. 임대인이 2년 미만의 존속기간을 주장할 수 있는지 여부352
3. 최장 임대차기간352
제3절 해지로 인한 임대차의 종료
1. 민법상의 해지 사유353
2. 이 법상의 해지 사유354
3. 그 밖의 해지 사유355
가. 판례가 인정한 임차인의 해지사유355
(1) 임대인 지위의 양도355
(2) 임차목적물의 사용.수익상 장애와 해지 또는 해제356
(3) 임대인이 근저당권말소약정을 위반한 경우357
나. 해지권유보의 특약357
다. 합의해지358
제4절 제3차 개정법의 평가
1. 순기능358
2. 역기능359
가. 2년 미만의 단기 임대차의 곤란359
나. 보증금 상승359
다. 평가360
제5절 법정임대차관계
1. 연혁과 입법 취지360
2. 효과362
가. 임차주택의 양도가 없는 경우362
나. 임차주택의 양도가 있는 경우362
(1) 임차인이 대항요건을 취득한 경우362
(2) 임차인이 대항요건을 취득하지 못한 경우363
3. 법정임대차관계의 종료363
가. 대항요건의 상실363
나. 보증금의 반환363
※ 참조판례364
제6절 입법론
. 입법론365
제8장 계약의 갱신
제1절 서 설
1. 계약의 갱신의 의의369
2. 임대차의 갱신 방법369
가. 묵시의 갱신369
나. 합의 갱신370
(1) 구별 개념370
(2) 방식370
(3) 효과371
3. 민법상의 계약의 갱신과 이 법상의 계약의 갱신371
가. 민법 제639조371
나. 이 법상의 계약의 갱신373
4. 입법례375
가. 일본375
나. 독일376
다. 기타 입법례376
제2절 요 건
가. 임대차기간이 만료하였을 것377
(1) 기간의 정함이 있는 경우377
(2) 기간의 정함이 없는 경우378
(3) 검토378
나. 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하였을 것378
(1) 갱신거절의 통지378
(2) 조건변경의 통지379
(3) 통지해야 할 기간379
(4) 입증책임380
(5) 통지배제의 특약380
제3절 효 과
1. 차임 및 보증금381
2. 임대차기간381
3. 신.구 임대차의 성격382
가. 담보의 존속 여부382
나. 보증금 증액383
다. 양수인, 추심채권자 및 전부채권자383
(1) 양수인384
(2) 추심채권자388
(3) 전부채권자388
제4절 갱신의 예외
1. 임차인의 채무불이행390
가. 규정과 입법 취지390
나. 요건390
(1) 차임연체390
(가) 의의391
(나) 임차주택이 양도된 경우392
(2) 기타 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반한 경우392
(가) 의의392
(나) 의무위반의 경우393
(3) 효과393
(4) 입증책임394
2. 일시사용을 위한 임대차394
3. 해지권유보의 특약394
4. 양도통지, 추심명령 또는 전부명령의 송달395
5. 임차권의 양도와 임대차관계의 종료395
6. 문제점과 입법론396
가. 존속보장에 관하여396
나. 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간에 관하여396
7. 묵시의 갱신이 이루어진 임대차계약의 해지397
가. 제3차 개정 전의 논의397
나. 임대인의 해지권398
다. 임차인의 해지권398
라. 해지의 방식399
마. 문제점399
제5절 기타 임대차의 경우
1. 상가임대차400
가. 존속기간400
나. 계약갱신400
(1) 임차인의 계약갱신요구권400
(2) 묵시의 갱신400
2. 농지임대차400
제9장 차임증감청구권
제1절 서 설
제2절 관련법령 및 이론적 근거
1. 관련법령406
2. 차임증감청구권의 이론적 근거407
가. 학설407
(1) 신의성실의 원칙407
(2) 사정변경의 원칙408
(3) 공평의 원칙409
나. 판례409
3. 차임 등의 통제에 관한 입법례410
가. 영국410
나. 프랑스411
다. 독일411
라. 스위스412
마. 일본412
4. 차임413
제3절 요 건
1. 임대차의 존속414
2. 경제사정의 변동415
가. 경제사정의 변동의 의미415
(1) 조세.공과금의 증감415
(2) 특정지역에 국한하여 생긴 경제사정의 변동416
(3) 임차주택의 유지.관리.개량비용 등417
(4) 당사자 사이의 특수한 사정의 변화417
(5) 입증책임418
나. 경제사정의 변동의 범위와 정도418
다. 차임 등의 증감청구권의 발생시기419
3. 종래 차임 등의 불상당421
가. 차임 등421
나. 종래 차임 등의 ‘불상당’422
(1) 불상당 판단의 기준과 범위422
(가) 불상당의 판단 기준422
(나) 불상당의 범위424
(다) 판례425
(2) 차임 등의 증감청구의 의사표시 후의 경제사정의 변동426
4. 특약의 부존재427
가. 불증액특약427
나. 불감액특약429
다. 다른 사정을 이유로 한 증감특약430
5. 일시사용을 위한 임대차가 아닐 것430
6. 증액제한430
가. 증액청구의 제한기간을 초과할 것430
나. 증액금액의 제한431
다. 증액제한 위반의 효과433
(1) 학설433
(가) 임대차계약이 종료된 후 재계약하는 경우 본조의 적용 여부433
(나) 임대차존속 중 증액제한금액을 초과하여 증액하기로 합의한 경
우 그 효력433
(다) 증액제한을 위반하여 증액한 차임 또는 보증금을 임차인이 임의
로 지급한 경우 그 초과부분의 반환을 청구할 수 있는지 여부433
(2) 판례434
(3) 검토434
7. 재증감청구의 가부435
8. 유추적용435
제4절 효 과
1. 차임 등의 증감청구권의 법적 성질436
※ 참고437
. 형성권437
2. 차임 등의 증감청구의 절차437
3. 차임 등의 증감액의 확정438
가. 증감효력의 발생시기439
나. 이행지체 및 해지439
※ 참고441
. 일본의 경우441
4. 계약해지의 가부441
제5절 차임 등의 증감청구의 소
1. 소의 종류442
2. 증액 또는 감액으로 지급되는 금원의 법적 성질443
제6절 차임 등 증액과 임차주택의 양수인 또는 (경매절차의) 매수인
과의 관계
1. 문제의 제기443
2. 증액부분의 양수인 또는 매수인에 대한 대항력444
3. 담보물권자에 대한 대항력444
제7절 그 밖의 문제
1. 실효성446
2. 감액청구의 기준447
3. 조정전치주의448
4. 여론(餘論)449
제8절 차임과 보증금의 전환
1. 개요450
2. 보증금과 차임 사이의 전환450
3. 보증금의 차임전환시 산정률451
가. 개요451
나. 입법 경위451
다. 전환비율의 산정452
(1) 은행법에 의한 금융기관452
(2) 대출금리453
(3) 당해 지역의 경제여건453
(4) 전환비율454
4. 적용요건454
가. ‘보증금의 전부 또는 일부’가 차임으로 전환될 것454
나. 보증금이 ‘월 단위의 차임’으로 전환될 것454
5. 위반의 효과455
6. 차임증감청구권과의 관계455
7. 차임의 보증금으로의 전환456
제10장 전대차관계
제1절 개요 및 입법례
1. 개요459
가. 의의459
나. 민법상의 규율460
다. 임차권의 양도와의 구별461
2. 입법례462
가. 프랑스462
나. 스위스462
다. 오스트리아463
라. 독일463
마. 소결464
제2절 전대차의 법률관계
1. 민법상의 전대에 관한 규율464
가. 개요464
나. 임대인의 동의 없는 전대465
(1) 전대인과 전차인의 관계465
(2) 임대인과 임차인의 관계465
(3) 임대인과 전차인의 관계466
(4) 임차주택의 소부분을 전차한 경우467
(5) 임대인의 동의가 없는 임차권의 양도467
다. 임대인의 동의를 얻은 전대467
(1) 전대인과 전차인의 관계467
(2) 임대인과 임차인의 관계468
(3) 임대인과 전차인의 관계468
(4) 임대인의 동의를 얻은 임차권의 양도469
라. 전차인의 권리470
(1) 토지전차인의 임대청구권 및 매수청구권470
(2) 부속물매수청구권470
(3) 기타470
2. 이 법상의 전대에 관한 규율471
가. 개요471
나. 대항력471
(1) 점유의 주체471
(2) 대항력의 승계471
다. 소액보증금 최우선변제권471
라. 일시 사용을 위한 전대차472
마. 기타 전차인의 권리, 의무472
(1) 부속물 매수청구권472
(2) 유익비 상환청구권472
(3) 계약체결상의 권리472
3. 상가건물임대차보호법상의 전대에 관한 규율473
제11장 소액임차인의 최우선변제권
제1절 의 의
1. 의의478
2. 연혁478
가. 제정시 법478
나. 제1차 개정법479
다. 제2차 개정법479
라. 제3차 개정법479
3. 법적 성질480
가. 법정담보물권480
※ 참조판례481
나. 강행규정482
다. 합헌482
제2절 소액보증금의 최우선변제권과 임차권의 대항력과의 관계
1. 소액보증금의 최우선변제권의 성립요건으로서의 대항요건483
2. 대항요건의 성립시기484
가. 민사집행법에 의한 경매484
나. 국세징수법에 의한 공매485
3. 소액보증금의 최우선변제권과 대항력의 관계485
가. 문제의 제기485
나. 학설과 판례485
(1) 학설485
(2) 판례486
(3) 검토486
제3절 소액보증금의 우선변제의 요건
1. 소액임차인487
가. 소액임차인의 범위487
(1) 문제의 제기487
(2) 소액보증금의 범위 487
. 소액보증금의 범위 및 우선변제금액의 변천488
※ 참조판례488
[사례] 시행령의 개정과 우선변제권의 효력발생 시점488
(3) 소액보증금의 범위를 초월한 임차인의 제한범위 내의 금액의 최우
선변제권490
(가) 학설490
(나) 판례490
(다) 검토491
(4) 보증금의 증감과 소액보증금491
(가) 학설492
① 배당시설492
② 압류시설493
(나) 판례493
(다) 검토493
(5) 소액보증금액의 변동과 선순위담보권자494
(6) 채권회수 목적으로 임대차계약을 체결한 경우495
나. 소액임차인인지 여부496
(1) 가정공동생활을 하는 수인의 임차인496
(가) 의의496
(나) 입법 취지496
(다) 효과497
(라) 보증금 전액은 소액보증금을 초과하지만 공동임대인 중 1인의 경
매대상 공유지분에 상응하는 금액은 소액보증금의 범위 내일 경우497
다. 소액전차인498
(1) 문제의 제기498
(2) 소액전차인의 임대인에 대한 보증금반환청구권498
(가) 소극설 498
(나) 적극설499
(다) 경매실무499
(라) 검토500
(3) 소액전차인의 최우선변제권의 성립요건으로서의 전대인의 소액임
차인 여부500
(가) 소극설500
(나) 적극설500
(다) 절충설501
(라) 대법원 규칙501
(마) 결론502
2. 대항요건의 구비 및 존속의 종기502
가. 문제의 제기502
나. 대항력이 존속요건인지 여부502
(1) 학설502
(가) 존속불요설502
(나) 존속필요설503
(2) 판례503
※ 참조판례504
(3) 검토504
다. 대항력존속의 종기505
3. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 의하여 매각될 것505
4. 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것506
가. 총설506
나. 배당요구의 요부506
(1) 학설506
(가) 불요설506
(나) 필요설507
(다) 절충설507
(2) 판례507
(3) 검토508
다. 배당요구의 방법508
라. 권리신고의 배당요구로의 전용(轉用)508
마. 우선변제권 행사 후의 잔여보증금에 대한 대항력509
제4절 효 과
1. 우선변제 받는 금액512
가. 보증금 중 일정액512
나. 제한512
(1) 주택가액의 2분의 1512
(가) 주택가액의 의미512
(나) 집행비용 공제 여부513
(2) 소액임차인이 2인 이상인 경우의 제한513
2. 우선변제가 되는 목적물의 범위514
가. 대지가 소액임차인의 최우선변제가 인정되는 목적물인지 여부514
나. 대지에 관한 저당권설정 후 지상에 건물이 신축된 경우515
다. 저당권설정 당시 건물이 존재하였으나 그 대지에 대하여만 저당권
이 설정된 경우 소액임차인에게 그 대지의 환가대금에 대하여 최우선
변제권이 있는지의 여부516
라. 미등기건물의 임차인이 대지의 매각대금에서 우선변제 받기 위한
요건517
마. 건물과 대지가 동시에 경매되는 경우518
바. 건물과 대지가 시기를 달리하여 경매되는 경우519
사. 건물과 대지의 각 경매절차에서 소액임차인이 최우선변제를 받는
방법520
아. 공동임대인의 지분에 대한 최우선변제권의 행사520
자. 임대인 소유의 다른 재산에 대한 최우선변제권의 행사521
3. 소액임차인의 건물인도의무 및 배당액의 교부방법522
가. 인도불요설522
나. 인도필요설522
다. 검토523
(1) 보증금 전액을 배당받는 경우523
(2) 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우524
※ 참조판례524
4. 배당순위524
가. 개요525
나. 다른 담보물권자525
다. 조세채권525
라. 일반채권525
마. 임금채권526
5. 관련문제526
가. 담보권의 실행을 위한 경매에서 채무자 겸 임차인의 배당요구가
가능한지 여부526
나. 전세권과의 관계527
(1) 문제의 제기527
(2) 검토528
제12장 주택임차권의 승계
제1절 서 설
1. 상속권과 임차권의 관계531
2. 입법 취지532
제2절 임차권승계의 요건
1. 임차인이 사망하고 상속권자가 없는 경우533
(1) 가정공동생활을 하던 자534
(2) 사실상 혼인관계에 있는 자534
(가) 부첩관계나 내연관계534
(나) 주민등록등재 여부535
(다) 대항력과 우선변제권의 승계536
(3) 사실상의 양친자관계에 있는 자536
(4) 상속권자 없이 사망537
2. 임차인이 사망하고 상속권자가 있는 경우537
가. 상속권자가 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있었던 경우537
나. 상속권자가 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있지 않았던 경우
538
※ 참 고539
제3절 임차권승계의 포기
1. 입법 취지539
2. 제척기간540
3. 상속의 배제 정도540
제4절 임차권승계의 효과
1. 임차인의 권리승계542
2. 임차인의 의무승계543
3. 공동승계권자와 임대인의 관계544
가. ‘공동으로’의 의미544
나. 공동승계권자의 의무와 임대인의 권리545
※ 참 고545
다. 공동승계권자의 권리와 임대인의 의무546
※ 참 고547
4. 공동승계자 상호간의 관계547
제5절 권리의 귀속
. 권리의 귀속548
제6절 문제점
. 문제점548
제13장 주택의 경매와 임차인의 권리보호
. 부동산경매사건 진행기간 등에 관한 예규553
제1절 민사집행법에 의한 경매의 절차
1. 개요555
2. 경매 목적물555
가. 미등기건물(강제경매의 경우)555
(1) 경매 신청555
(2) 미등기건물556
(3) 집행방법556
나. 부합물/종물556
(1) 부합물556
(2) 종물557
3. 경매의 신청 및 개시558
가. 신청절차558
나. 경매개시결정559
다. 경매개시결정의 송달559
4. 매각절차의 이해관계인560
가. 개요560
나. 권리560
다. 범위561
(1) 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의한 배당요구채권자561
(2) 채무자 및 소유자561
(3) 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자561
(4) 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자561
(5) 임차인562
5. 경매의 준비562
가. 배당요구의 종기562
나. 현황조사563
※ 부동산 경매.입찰 절차에서 현황조사시 유의사항563
. 주민등록 등.초본 등의 첨부563
. 건물 내부구조도의 첨부564
다. 임차인 통지564
※ 경매절차진행사실의 주택임차인에 대한 통지565
라. 부동산의 평가565
(1) 최저매각가격565
(2) 감정평가566
(3) 평가의 대상566
마. 매각물건명세서566
(1) 작성 및 비치566
(2) 기재사항566
(3) 의의567
(4) 매각물건명세서의 하자567
바. 경매기록의 열람 및 복사568
(1) 매각기일공고 전의 열람568
(2) 경매기록의 열람.복사를 신청할 수 있는 이해관계인의 범위568
6. 매각의 실시569
가. 매각기일 및 매각결정기일의 지정.공고.통지569
(1) 매각기일569
(2) 매각결정기일569
(3) 매각기일의 통지570
나. 매각의 실시570
(1) 매수신청570
(2) 매각기일조서의 작성571
다. 매각결정절차571
(1) 매각결정기일571
(2) 매각허부의 결정571
라. 부동산관리명령571
(1) 의의571
(2) 신청572
(3) 신청에 대한 판단572
마. 매각대금의 지급572
(1) 대금지급기한572
(2) 대금지급의 방법572
(3) 대금을 지급하지 아니한 경우573
(4) 대금지급의 효과573
바. 임차권의 운명573
(1) 소멸 여부573
(2) 임차권등기권자574
사. 부동산인도명령574
(1) 의의574
(2) 신청574
(3) 상대방575
(4) 재판576
7. 배당절차576
가. 배당요구576
(1) 의의576
(2) 방법576
(3) 종기577
(4) 효력577
(5) 배당요구의 철회578
나. 배당순위578
다. 임차인의 배당액580
(1) 확정일자부 임차인580
(2) 소액보증금 최우선변제권을 가지는 임차인580
(3) 임차권등기권자580
라. 배당기일의 실시580
(1) 배당기일의 지정 및 통지580
(2) 배당표의 작성581
(3) 배당기일581
(4) 배당표에 대한 이의581
(5) 배당의 실시581
제2절 경매절차에서의 불복방법
1. 즉시항고582
가. 개요582
나. 항고장의 제출기간 및 제출법원582
다. 즉시항고 제기방법 및 법원의 처리582
라. 재항고583
2. 경매개시결정에 대한 이의583
가. 절차583
나. 이의신청권자583
다. 이의사유583
(1) 강제경매584
(2) 임의경매584
라. 이의에 대한 재판584
마. 즉시항고585
3. 매각허가에 대한 이의585
4. 매각허가결정에 대한 즉시항고586
가. 항고사유586
나. 항고권자586
다. 즉시항고의 제기587
(1) 항고장의 제출587
(2) 보증의 제공587
(가) 보증의 공탁587
(나) 보증금의 처리587
① 항고가 기각된 경우587
② 항고가 각하된 경우588
③ 항고인이 항고를 취하한 경우588
라. 즉시항고와 집행정지588
5. 집행에 대한 이의신청588
가. 이의의 대상589
나. 이의의 절차 및 재판589
6. 배당이의589
가. 배당표에 대한 이의589
나. 이의에 대한 집행법원의 조치589
다. 이의의 효과590
(1) 채무자가 이의한 경우590
(가) 집행력 있는 집행권원의 정본을 가지지 아니한 채권자(가압류채
권자는 제외됨)의 채권이나 부동산상의 담보권자의 채권에 대하여 이
의를 한 경우590
(나) 집행력 있는 집행권원의 정본을 가진 채권자에 대하여 이의를
한 경우590
(2) 채권자가 이의한 경우591
라. 배당이의의 소591
7. 부당이득반환청구592
가. 배당요구채권자의 경우592
나. 배당이의의 소의 기판력이 부당이득반환청구에 미치는지 여부593
다. 배당이의를 하지 않고 부당이득반환청구가 가능한지 여부593
(1) 학설594
(가) 긍정설594
(나) 이분설594
(다) 부정설595
(2) 판례-긍정설의 입장을 취한다.595
8. 부동산 인도명령에 대한 항고597
가. 불복방법597
나. 불복사유597
다. 집행정지597
9. 집행권원 또는 집행력을 배제하는 그 밖의 불복방법597
가. 개요597
나. 청구이의의 소598
(1) 의의598
(2) 청구원인598
(가) 청구권의 불발생598
(나) 집행권원에 표시된 청구권의 전부 또는 일부의 소멸598
(다) 청구권의 귀속 변동599
(라) 청구권의 효력정지 또는 제한599
(마) 불집행의 합의 599
(3) 절차599
다. 제3자 이의의 소599
(1) 의의599
(2) 이의의 원인600
(가) 소유권600
(나) 점유권600
(다) 제한물권600
(라) 가등기담보권600
(3) 절차601
라. 집행문 부여에 대한 이의601
(1) 집행문 부여에 대한 이의신청601
(가) 의의601
(나) 이의 사유601
(다) 절차602
(2) 집행이의의 소602
(가) 의의602
(나) 이의신청과의 관계602
(다) 절차603
10. 경매절차의 정지 및 취소603
가. 경매절차의 정지603
(1) 강제경매의 경우603
(2) 임의경매의 경우604
나. 경매절차의 취소605
제3절 기 타
1. 경매절차와 유치권605
가. 문제점605
나. 유치권의 성립 및 존속 요건605
(1) 유치의 목적물이 타인 소유의 물건이나 유가증권일 것606
(2) 당해 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권일 것606
(3) 채권은 변제기가 도래하였을 것606
(4) 당해 물건이나 유가증권을 적법하게 점유하고 있을 것607
※ 상사유치권607
다. 유치권의 효력607
(1) 유치권능607
(2) 경매권607
2. 경매절차에서의 유치권608
가. 유치권자의 권리신고608
나. 현황조사와 유치권608
다. 매수인과 유치권자609
3. 유치권의 소멸609
가. 점유를 상실한 경우609
나. 점유의 개시 및 존속이 부적법한 경우609
다. 피담보채권이 소멸시효의 완성, 변제 등으로 소멸한 경우609
라. 채무자가 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구한 경우610
마. 유치권자가 유치물의 점유에 관한 선관주의의무에 위반한 경우610
4. 유치권 관련 판례610
가. 대법원 1972. 1. 31. 선고 71다2414 판결610
나. 대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결611
다. 대법원 2002. 11. 27. 자 2002마3516 결정611
라. 대법원 2004. 9. 23. 선고 2004다32848 판결612
5. 매각불허가 사유에 관한 판례612
가. 경매개시결정이 송달되지 아니한 경우612
나. 매각물건명세서 작성의 하자612
다. 기일의 공고613
라. 감정평가 및 최저경매가격의 결정과 관련하여614
마. 최저매각가격의 결정615
바. 소재지관서의 증명615
사. 매각허가결정의 오류615
아. 매각가격의 저렴616
자. 일괄매각결정617
제14장 강행규정
제1절 입법 취지
. 입법 취지621
제2절 효 력
1. 편면적 강행규정621
2. 내용622
제3절 약관의 규제에 관한 법률과의 관계
1. 문제의 소재623
2. 약관법에 해당되어 무효인 약관조항624
가. 위험전가 조항624
(1) 조항의 내용624
(2) 조항의 효력624
나. 계약해석 조항625
(1) 조항의 내용625
(2) 조항의 효력625
다. 임대료에 관한 조항626
(1) 조항의 내용626
(가) 임대료 계산방법에 관한 조항626
(나) 임대료 증감청구권에 관한 조항626
(다) 임대보증금 반환청구권의 양도금지 조항627
(라) 차임 자동 증액 조항627
(마) 차임 등 선납 조항627
(2) 조항의 효력627
(가) 임대료 계산방법에 관한 조항627
(나) 임대료 증감청구권에 관한 조항628
(다) 임대보증금 반환청구권의 양도금지 조항628
(라) 차임 자동 증액 조항628
(마) 차임 선납 조항628
라. 해지.해제 조항629
(1) 조항의 내용629
(가) 해지기간 조항629
(나) 해지절차 및 사유 조항629
① 주거 이외의 목적에 사용하거나 건물의 형상을 변경하였을 때629
② 기타 건물관리에 관하여 임대인이 지시하는 사항을 준수하지 아니
할 때629
③ 임차인이 임대인의 명예와 신용을 고의로 훼손하는 행위를 자행하
거나 손해를 입힐 때629
(다) 업종제한위반에 기한 해지 조항629
(라) 해지에 대한 이의금지 조항630
(마) 상가관리규약위반을 해지사유로 하는 조항630
(바) 해제로 인한 원상회복의무 경감 조항630
(사) 해제사유 조항630
(아) 해제권 행사요건 완화 조항630
(자) 보증금 반환시기 및 금액 조항631
(차) 해제권 행사요건 완화 및 단수, 단전 조치 조항631
(카) 묵시의 갱신이 이루어진 임대차계약의 해지631
(2) 조항의 효력632
(사) 해제 사유 조항635
(자) 보증금 반환시기 조항636
(차) 해제권 행사요건 완화 및 단수, 단전 조치 조항637
(카) 묵시의 갱신이 이루어진 임대차계약의 해지637
마. 비용상환청구권배제 조항638
(1) 조항의 내용638
(2) 조항의 효력638
(가) 임차인의 비용상환청구권을 부정하는 약관조항의 효력638
(나) 임차인의 부속물매수청구권을 부정하는 약관조항의 효력639
(다) 당연히 소유권이전을 인정하는 약관조항의 효력640
바. 계약갱신 조항640
(1) 조항의 내용640
(가) 임대인의 갱신거절 통지 기간 감축 조항640
(나) 임차인의 갱신거절 통지 기간 감축 조항641
(다) 묵시의 갱신 금지 조항641
(라) 자동 계약갱신 조항641
(2) 조항의 효력642
(가) 임대인의 갱신거절 통지 기간 감축 조항642
(나) 임차인의 갱신거절 통지 기간 감축 조항642
(다) 묵시의 갱신 금지 조항642
(라) 자동 계약갱신 조항643
사. 경비부담 조항643
(1) 조항의 내용643
(가) 일반적인 경비부담 조항643
(나) 공공요금부담 조항643
(다) 건물의 유지, 보수비부담 조항644
(라) 환경개선분담금 및 교통유발분담금 조항644
(마) 제세공과금 및 관리비 조항644
(바) 인테리어비용 전가 조항644
(사) 연체료 조항645
(아) 청약금 조항645
(자) 개발비 부담 조항645
(차) 홍보비 부담 조항645
(2) 조항의 효력646
(가) 일반적인 경비부담 조항의 효력646
(나) 공공요금부담 조항의 효력646
(다) 건물의 유지, 보수비부담 조항의 효력647
(라) 환경개선분담금 및 교통유발분담금 조항의 효력647
① 공정거래위원회648
② 하급심 판례648
(마) 인테리어비용 전가 조항648
(바) 제세공과금 및 관리비 조항의 효력649
(사) 연체료 조항650
(아) 청약금 조항650
(자) 개발비 부담 조항650
① 개발비의 성격650
② 효력651
(차) 홍보비 부담 조항652
아. 과다한 위약금 조항652
(1) 조항의 내용652
. 과다한 원상회복비 조항652
. 과다한 연체료 조항653
(2) 조항의 효력653
. 과다한 원상회복비 조항654
. 과다한 연체료 조항655
자. 화재보험가입 조항656
(1) 조항의 내용656
(가) 화재보험가입의무 조항656
(나) 보험회사 강제조항656
(2) 조항의 효력656
(가) 화재보험가입의무 조항656
(나) 보험회사 강제조항657
차. 건물 관리처분권한의 위임 조항658
(1) 조항의 내용658
(가) 건물용도결정 및 이용계획 위임 조항658
(나) 점포의 위치변경 조항658
(2) 조항의 효력658
(가) 건물용도결정 및 이용계획 위임 조항658
(나) 점포의 위치변경 조항658
카. 관할 조항659
(1) 조항의 내용659
(가) 재판관할 조항659
(나) 제소전화해 조항659
(다) 소송비용부담 조항660
(라) 항소금지 조항660
(2) 조항의 효력660
(가) 재판관할 조항660
(나) 제소전화해 조항660
(다) 소송비용부담 조항661
(라) 항소금지 조항662
타. 관리회사 및 관리 조항662
(1) 조항의 내용662
(2) 조항의 효력662
파. 임차인의 권한을 제한하는 조항664
(1) 조항의 내용664
(가) 임차권등기 금지 조항664
(나) 무조건 인도요구 조항664
(다) 자력에 의한 강제인도 조항664
(라) 일방적인 급부내용 증감조항664
(마) 권리금 양도금지 조항665
(바) 임차물 사용제한 조항665
(사) 판매상품 및 판매가격 제한 조항665
(아) 임대보증금반환청구권 양도 금지 조항665
(자) 임대인의 손해배상의무 면제 조항665
(차) 임차인의 고객의 불법행위로 인한 손해배상책임 조항666
(카) 임대인의 입주지연책임 면제 조항666
(2) 조항의 효력666
(가) 임차권등기 금지 조항666
(나) 무조건 인도요구 조항667
(다) 자력에 의한 강제인도 조항667
(라) 일방적인 급부내용 증감조항667
(마) 권리금 양도금지 조항668
(바) 임차물 사용제한 조항668
(사) 판매상품 및 판매가격 제한 조항669
(아) 임대보증금반환청구권 양도 금지 조항670
(자) 임대인의 손해배상의무 면제 조항670
(차) 임차인의 고객의 불법행위로 인한 손해배상책임 조항671
(카) 임대인의 입주지연책임 면제 조항671
3. 약관법에 해당되지 않아 유효한 약관조항672
가. 임대조건 변경 조항672
(1) 조항의 내용672
(2) 조항의 효력672
나. 연체료 조항672
(1) 조항의 내용672
(2) 조항의 효력673
다. 업종제한 조항673
(1) 조항의 내용673
(가) 상품한정 조항673
(나) 업종 등 변경절차에 관한 조항673
(2) 조항의 효력673
(가) 상품한정 조항의 효력673
(나) 업종 등 변경절차에 관한 조항의 효력674
라. 임대보증금으로 임대료의 지급대체금지 조항674
(1) 조항의 내용674
(2) 조항의 효력674
마. 위약금 조항675
(1) 조항의 내용675
(2) 조항의 효력675
제15장 일시사용을 위한 임대차
제1절 개 요
1. 규정679
2. 입법 취지680
제2절 요 건
1. 원칙681
2. 기준681
제3절 효 과
1. 이 법의 적용배제682
2. 민법의 적용683
제4절 실무상의 적용
. 실무상의 적용683
※ 참조판례683
제16장 미등기전세에의 준용
제1절 서 설
1. 의의687
2. 구별개념687
3. 이용실태688
제2절 적 용
. 적 용688
제3절 채권적 전세권자가 전세권설정등기를 한 경우 이 법의 적용 여
부
. 채권적 전세권자가 전세권설정등기를 한 경우 이 법의 적용 여부
689
※ 참조판례689
제17장 소액사건심판법의 준용
제1절 서 설
. 서 설694
제2절 준용규정
1. 소장의 송달694
2. 기일의 지정 등695
3. 증거조사에 관한 특칙695
4. 판결에 대한 특례696
제18장 임대인과 임차인의 권리.의무
제1절 임대인의 권리.의무
1. 목적물을 사용.수익하게 할 의무699
2. 임대차보증금반환의무701
가. 공동임대인의 보증금반환의무701
나. 보증금반환채권에 관한 법률관계702
(1) 보증금반환채권의 양수인에 의한 목적물반환청구권의 대위행사702
(2) 보증금반환채권에 대한 압류 및 추심명령이 있는 경우 임차인의
보증금반환청구703
(3) 임차주택반환과의 동시이행관계703
3. 담보책임704
4. 임대인의 권리704
제2절 임차인의 권리.의무
1. 계약체결 과정에서의 권리705
가. 임대인에 대한 권리705
(1) 개요705
(2) 임대인의 고지의무위반 여부705
※ 참조판례706
1. 기망행위에 해당한다고 인정한 사례706
[사례 1] 매각허가결정이 있었던 경우706
[사례 2] 전대차가 불가능하였던 경우707
[사례 3] 임차권양도가 불가능하였던 경우707
[사례 4] 임차보증금반환채권이 압류된 경우707
[사례 5] 소유자 행세를 하면서 주택을 임대한 경우708
[사례 6] 임대인이 곧 소유권을 상실할 상황이었던 경우708
[사례 7] 명도집행을 위한 제소전화해 사실을 숨긴 경우708
[사례 8] 임대인의 동의 여부가 불확실한 상태에서 임차권을 양도한
경우708
2. 기망행위에 해당하지 않는다고 한 사례709
[사례 1] 법정지상권이 있는 주택을 임대한 경우709
[사례 2] 가등기 사실을 알리지 아니한 경우709
[사례 3] 저당권의 존재를 알리지 아니한 경우709
[사례 4] 부동산을 매물로 내놓았다는 사실을 알리지 아니한 경우710
[사례 5] 아파트가 분양된 사실을 알리지 아니한 경우710
나. 부동산중개업자에 대한 권리711
(1) 개요711
(2) 부동산중개업자의 책임 유무에 관한 판단712
(3) 부동산중개업자의 책임이 인정된 판례712
2. 임대차계약 존속 중 또는 종료시의 권리715
가. 임대차등기에 협력을 청구할 권리715
(1) 민법에 의한 임대차등기715
(2) 이 법에 의한 임대차등기715
나. 임차주택에 대한 사용.수익권 또는 임차권716
(1) 사용.수익청구권716
※ 참조판례716
[사례 1] 임대인의 사용.수익하게 하여 줄 의무를 불인정한 사례716
[사례 2] 임차인의 대위에 기한 물권적청구권 행사를 불인정한 사례
716
(2) 사용.수익권 또는 임차권717
(3) 담보책임추궁권717
다. 공과금정산청구권718
라. 차임감액청구권718
(1) 임차주택의 일부 멸실에 의한 차임감액청구권과 계약해지권718
※ 참조판례718
(2) 경제사정 변동에 의한 차임감액청구권718
마. 부속물철거권719
바. 임차권의 양도와 임차주택의 전대권719
(1) 임대인의 동의를 얻어야 하는 경우719
(2) 임대인의 동의가 불필요한 경우719
사. 해지권719
(1) 임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권719
(2) 일부멸실 등과 해지권720
(3) 임차주택의 양도와 해지권720
※ 참조판례720
아. 묵시의 갱신의 경우 담보소멸을 주장할 수 있는 권리721
자. 손해배상청구권721
(1) 재산적 손해배상청구권721
(2) 위자료청구권721
차. 안전배려청구권 또는 도난방지청구권722
카. 보증금반환청구권과 동시이행의 항변권722
(1) 보증금반환청구권722
(2) 권리금반환청구권723
(3) 동시이행의 항변권723
3. 비용상환청구권723
가. 필요비상환청구권723
나. 유익비상환청구권723
(1) 의의723
(2) 행사방법 및 범위724
(3) 유익비의 해당 여부725
(가) 필요비, 부속물과의 구별 기준725
(나) 구체적 사례의 검토725
(4) 효과726
(5) 기타727
(가) 전차인의 임대인에 대한 청구727
(나) 신소유자에 대한 청구727
4. 부속물매수청구권728
가. 건물임차인의 부속물매수청구권728
(1) 의의728
(2) 행사728
(가) 행사시기728
(나) 청구의 상대방728
(3) 부속물의 해당 여부729
(가) 부속물매수청구권을 인정한 사례730
(나) 부속물매수청구권을 부정한 사례730
(4) 임대차의 종료원인과 매수청구권의 발생731
(5) 포기약정731
(6) 행사의 효과732
(7) 강행규정733
나. 지상물매수청구권733
(1) 의의733
(2) 행사방법734
(3) 목적물735
(4) 강행규정736
(5) 동시이행관계736
5. 원상회복의무737
가. 의의737
나. 원상회복의무의 불이행과 손해액737
다. 자연적 소모, 훼손 부분과 원상회복738
라. 사소한 원상회복의무 불이행과 동시이행의 항변권738
마. 원상회복의무 배제특약738
6. 임차인의 기타 의무739
가. 차임지급의무739
나. 임차주택보관 및 반환의무739
다. 하자통지의무740
라. 기타740
제19장 부칙 및 개정안
1. 제정법과 경과조치743
가. 시행일743
나. 경과조치743
(1) 부칙 제2항 단서의 입법 취지743
(2) 물권을 취득한 제3자의 의미744
2. 제1차 개정법과 경과조치744
가. 시행일745
나. 경과조치745
(1) 원칙745
(2) 예외745
(가) 차임 등의 증액청구에 관한 경과조치745
(나) 소액보증금 최우선변제권에 관한 경과조치746
3. 제2차 개정법과 경과조치747
가. 시행일747
나. 경과조치747
(1) 존속 중인 임대차에 관한 경과조치747
(2) 담보물권자에 대한 경과조치748
(3) 임대차기간에 관한 경과조치749
(4) 소액보증금의 보호에 관한 경과조치750
4. 제4차 개정법과 경과조치750
가. 시행일751
나. 경과조치751
(1) 존속 중인 임대차에 관한 경과조치751
(2) 임대차등기에 관한 경과조치751
5. 제5차 개정법751
6. 개정안752
가. 차임증액청구권의 행사 기간752
나. 임차인의 계약갱신요구권752
다. 임차인의 우선매수권753
※ 관련 법령754
제20장 서식 및 첨부문서
【서식 1】부동산가압류신청서757
【서식 2】주택임차권등기명령신청서759
【서식 3】부동산강제경매신청서761
【서식 4】부동산임의경매신청서763
【서식 5】임차인에 대한 경매통지서765
【서식 6】권리신고 및 배당요구신청서767
【서식 7】경매개시결정에 대한 이의신청서769
【서식 8】채권압류 및 전부명령 신청서771
【서식 9】채권압류 및 추심명령 신청서773
【첨부문서 1】사문서의 일자확정 업무처리에 관한 예규776
【첨부문서 2】임차권등기명령 절차에 관한 규칙779
【첨부문서 3】주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답784
【첨부문서 4】약관의 규제에 관한 법률790
부 록
◈ 관련법령
. 주택임대차보호법807
. 주택임대차보호법시행령814
. 참고문헌817
. 사항색인825
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